Bauschadenanalyse für Immobilien in Kiel

Wasser im Keller kann von Starkregen kommen, von Rückstau aus dem Kanal, von Stauwasser nach Regen oder von Grundwasser. Bei Starkregen läuft es über Straßen und Flächen zum Haus und dringt über Kellertreppen, Lichtschächte, Türen und Fenster ein. Ist der Abwasserkanal überlastet, drückt er das Wasser über tief liegende Abläufe zurück ins Haus (Rückstau). Dazu kommt Wasser aus dem Boden, etwa Stauwasser, das nach Regen auf einer wenig durchlässigen Schicht stehen bleibt, oder Grundwasser.

Für Kiel gibt es seit 2022 Starkregen-Gefahrenkarten. Sie zeigen, wohin Wasser bei Extremregen fließt und wo es sich sammelt. Überschwemmungen sind danach meist kleinräumig und flach, mit einigen Dezimetern Wasserhöhe. Brennpunkte sind Straßensenken, Unterführungen und Bereiche an Gewässern oder verrohrten Bächen. Straßen dienen oft als Fließwege. Der Kanal kann bei sehr starkem Regen, Verstopfungen oder dem Ausfall von Pumpstationen überlastet sein. Beim Boden besteht der Untergrund in Kiel stellenweise aus Geschiebelehm und Geschiebemergel. Das sind von Gletschern abgelagerte Böden, die tragfähig sind, aber Wasser schlecht durchlassen. Dort ist mit Stau- und Schichtenwasser zu rechnen, dessen Stand mit Jahreszeit und Wetter schwankt.

Für Kiel heißt das, dass Wasser von mehreren Seiten auf ein Haus treffen kann. Fließt Regen über die Straße oder sammelt er sich in einer Senke, erreicht er zuerst Räume, die tiefer liegen als das Gelände. Nimmt der Boden Regen schlecht auf, bleibt das Wasser länger am Haus. Räume und Abläufe, die tiefer liegen als die Straße an der Anschlussstelle, müssen Sie gegen zurückdrückendes Kanalwasser sichern. Für den Schutz des Grundstücks sind Sie als Eigentümer selbst verantwortlich. Eine Schwelle von 5 bis 10 cm an der Kellertür und hochgezogene Lichtschächte halten Oberflächenwasser ab.

Steht bei Ihnen nach Regen Wasser im Keller, oder wollen Sie vor einem Kauf oder Umbau vorbeugen? Für Ihr Grundstück gibt die Stadt Kiel auf Antrag einen Auszug der Gefahrenkarte heraus, der die Fließrichtungen zeigt. Lassen Sie die Ursache von unseren Sachverständigen bestimmen, bevor Sie in eine Abdichtung investieren. Welche Maßnahme passt, hängt davon ab, ob das Wasser von oben, aus dem Kanal oder aus dem Boden kommt.

Risse entstehen entweder im Material der Wand selbst oder durch Bewegungen im Boden unter dem Haus. Mauerwerk und Putz schrumpfen beim Austrocknen, quellen bei Feuchtigkeit und dehnen sich bei Wärme aus. Können sich die Bauteile dabei nicht frei bewegen, reißt es, vor allem an den Ecken von Fenstern und Türen. Im Boden kommen ein ungleichmäßiges Absinken des Hauses, ein veränderter Grundwasserstand und Erschütterungen durch Arbeiten auf dem Nachbargrundstück als Auslöser infrage. Nicht jeder Riss ist ein Schaden. Es kommt darauf an, ob er sich weiter bewegt und ob das Bauteil seine Aufgabe noch erfüllt.

Kiel liegt in einer Moränenlandschaft, die Gletscher der letzten Eiszeit geformt haben. Auf Geschiebemergel (einem eiszeitlichen Gemisch aus Ton, Schluff, Sand und Steinen) und auf Sand liegen Braun- und Parabraunerden. In feuchten Senken und an Gewässern finden sich Niedermoore. An manchen Stellen wechselt der Untergrund auf kurzer Strecke zwischen Schluff, Geschiebelehm, Sanden und Ablagerungen alter Eisstauseen, stellenweise liegt auch weiche Mudde (Faulschlamm). An manchen Stellen steht das Grundwasser hoch.

Wo der Untergrund auf kurzer Strecke wechselt, kann sich ein Haus an einer Ecke stärker setzen als an der anderen. Dabei entstehen Risse im Mauerwerk. Besonders empfindlich sind weiche Schichten wie Torf und Mudde, denn sie verdichten sich, wenn der Wasserstand sinkt. Weil das Grundwasser in Kiel schwankt und stellenweise hoch steht, spielt Wasser an vielen Standorten eine Rolle. Eine Baugrube nebenan, aus der Wasser abgepumpt wird, kann deshalb ein Auslöser sein.

Haben Sie an Ihrem Haus einen Riss entdeckt und wissen nicht, ob er gefährlich ist? Fotografieren Sie ihn mit Datum und halten Sie Lage, Verlauf und Breite fest. Wird nebenan gebaut, lohnt es sich, den Zustand des eigenen Hauses vorher dokumentieren zu lassen. Verändert sich der Riss, verläuft er schräg von einer Fensterecke aus oder klemmen Türen, lassen Sie ihn von unseren Sachverständigen ansehen. Wir können klären, ob Baustoff, Boden oder Wasser die Ursache ist und ob eine Messung über längere Zeit nötig wird.

Ja, der Baugrund kann Schäden am Haus verursachen, vor allem durch Setzungen. Dabei drückt das Gewicht des Gebäudes den Boden zusammen. Das Haus sackt ab. Kritisch wird es, wenn der Boden an einer Stelle stärker nachgibt als an einer anderen, weil dann Risse entstehen. Häufige Auslöser sind weiche oder organische Schichten, ungleichmäßig verdichtete Auffüllungen und Boden, der durch Wasser aufweicht.

Kiel liegt in einer Landschaft, die von der letzten Eiszeit geformt wurde. Auch die Förde ist durch Gletscherbewegungen entstanden. Der Untergrund besteht überwiegend aus Ablagerungen dieser Gletscher, vor allem aus Geschiebelehm und Geschiebemergel (ein Gemisch aus Ton, Schluff, Sand und Steinen, beim Mergel mit Kalk). Darunter folgen häufig Sande. Der Mergel kann an manchen Stellen weich sein, er ist frostempfindlich und lässt sich schlecht verdichten. Weicher Boden direkt unter dem Fundament kann die Last des Hauses nicht tragen. Er muss ersetzt werden, oder das Haus braucht eine besondere Gründung (die Art, wie es im Boden verankert wird). In Senken und Niederungen kommen Torf und Mudde hinzu, das sind weiche, wasserreiche, stark zusammendrückbare Schichten. An manchen Stellen liegt außerdem Auffüllung, also aufgeschütteter Boden, der unterschiedlich verdichtet sein kann.

Für Hausbesitzer in Kiel ist das wichtig, weil Lehm, Mergel, Sand, Torf und Auffüllung auf engem Raum nebeneinander vorkommen können. Die Schichten wechseln mitunter schon innerhalb eines Baugebiets stark. Vom Nachbargrundstück lässt sich deshalb nicht sicher auf das eigene schließen. Weiche Lagen werden leicht übersehen, wenn nur flach oder an wenigen Punkten gebohrt wird. Einen ersten Eindruck geben die geologischen Karten und Bohrprofile im Umweltportal Schleswig-Holstein. Die Übersichtskarte zeigt allerdings nur die obersten etwa 2 m und dient der Planung. Für ein einzelnes Grundstück ersetzt sie keine Untersuchung vor Ort.

Sie entdecken neue Risse an Ihrem Haus in Kiel oder planen einen Kauf oder Bau? Dann lassen Sie den Boden und das Rissbild von unseren Sachverständigen ansehen. Wir können beurteilen, ob der Untergrund als Ursache in Frage kommt. Haben wir den Untergrund im Verdacht, schafft ein Baugrundgutachten mit Bohrungen auf Ihrem Grundstück Klarheit.

Wir sind in allen Kieler Stadtteilen für Sie im Einsatz, am Westufer der Förde ebenso wie gegenüber am Ostufer. Außerhalb der Stadt sind wir in den angrenzenden Kreisen Rendsburg-Eckernförde und Plön unterwegs, etwa in Kronshagen, Altenholz, Schwentinental, Preetz oder Eckernförde. Liegt Ihre Immobilie weiter entfernt, fragen Sie gern bei uns nach.