Bauschadenanalyse für Immobilien in Osnabrück

Wasser kommt in einen Osnabrücker Keller vor allem durch Rückstau aus dem Kanal, durch Regenwasser von der Oberfläche, durch hohes Grundwasser und durch eine fehlende oder schadhafte Abdichtung der Außenwände. Rückstau bedeutet, dass der öffentliche Kanal bei Starkregen überlastet ist und Abwasser über Bodenabläufe oder Toiletten ins Haus zurückdrückt. Oberflächenwasser läuft über tiefe Eingänge, Kelleraußentreppen und Fenster ein. Steigt das Grundwasser über den Kellerboden, drückt es von außen gegen Bodenplatte und Wände. Das kann auch weit entfernt von Flüssen passieren und nach einem Hochwasser noch Wochen anhalten. Daneben kommen defekte Leitungen, ein undichtes Dach oder schadhaftes Mauerwerk infrage.

Für Starkregen hat die Stadt eine eigene Gefahrenkarte. Sie zeigt mögliche Überflutungsflächen mit Wasserständen sowie die Wege, auf denen Wasser über die Oberfläche abfließt, samt Fließgeschwindigkeit. Die öffentliche Karte lässt sich aus Datenschutzgründen nicht beliebig weit vergrößern. Eigentümer können über das Serviceportal der Stadt einen genaueren Kartenauszug für ihr Grundstück beantragen, das ist gebührenfrei.

Bei Starkregen fallen große Regenmengen in kurzer Zeit an einem Ort. Das Wasser versickert nicht schnell genug und sammelt sich oft an Stellen, an denen man es nicht erwartet. Deshalb lässt sich vom Gefühl für die eigene Straße nicht auf den Keller schließen. Rückstau und Oberflächenwasser können auch Häuser treffen, die weit von einem Gewässer entfernt stehen. Solche Ereignisse dürften durch den Klimawandel häufiger werden.

Ist Ihr Keller schon einmal nass geworden, ohne dass Sie wissen, woher das Wasser kam? Sehen Sie zuerst in der Starkregenkarte nach, ob Ihr Grundstück in einer Überflutungsfläche oder an einem Fließweg liegt. Unsere Sachverständigen klären danach am Haus, ob Rückstau, Oberflächenwasser, Grundwasser oder die Abdichtung dahintersteckt, denn jede dieser Ursachen braucht eine andere Maßnahme.

Meist wirken mehrere Ursachen zusammen. Am häufigsten löst eine Bewegung im Baugrund Risse aus, etwa wenn sich ein Haus absenkt, wenn der Grundwasserspiegel sinkt, wenn Bäume dem Boden Wasser entziehen oder wenn Erschütterungen auftreten. Dazu kommen Vorgänge im Baustoff selbst. Putz und Mauerwerk schwinden beim Trocknen. Wo unterschiedliche Baustoffe aneinandergrenzen, können Spannungen entstehen. Sinkt ein Haus gleichmäßig ab, bleibt es in der Regel rissfrei. Gefährlich ist die ungleiche Setzung, bei der sich einzelne Teile des Fundaments unterschiedlich stark senken.

Osnabrück liegt im Osnabrücker Hügelland zwischen dem Wiehengebirge im Norden und dem Teutoburger Wald im Süden. Die Hase fließt von Ost nach West durch die Stadt. Im Bestand stehen sehr alte Gebäude neben vielen Häusern, die nach dem Zweiten Weltkrieg wieder aufgebaut wurden, denn die Stadt wurde schwer zerstört.

Wegen dieser Mischung stammen die Häuser aus ganz verschiedenen Bauzeiten. Sie unterscheiden sich in Baustoffen und Fundamenten. Wo ein Anbau, ein Nachbarhaus oder ein ergänzter Gebäudeteil anders gegründet ist als der Rest, kann das Gebäude ungleich nachgeben. Wird bei einem Nachbarn eine Baugrube angelegt oder Grundwasser abgesenkt, kann der Boden neben und unter Ihrem Haus seine Stütze verlieren.

Haben Sie einen neuen Riss entdeckt und wissen nicht, woher er kommt? Verschließen oder überstreichen Sie ihn nicht, sondern fotografieren Sie ihn mit Datum und Maßstab und prüfen Sie, ob er wächst. Steht auf dem Nachbargrundstück ein Bauvorhaben an, lassen Sie den Zustand Ihres Hauses vorher festhalten. Der Rissverlauf gibt Hinweise auf die Ursache, etwa ob eher Setzung oder Schwinden dahintersteckt. Für eine sichere Diagnose prüfen unsere Sachverständigen Boden, Gründung und Baustoffe zusammen, bevor repariert wird. Einen ersten Eindruck vom Boden an Ihrer Adresse geben die Karten im NIBIS-Kartenserver des Landesamts für Bergbau, Energie und Geologie Niedersachsen.

Ja, der Baugrund kann Schäden am Haus verursachen, vor allem wenn der Boden unter dem Gebäude ungleichmäßig nachgibt. Das Haus sinkt dann an einer Stelle stärker ab als an einer anderen, was als Setzung bezeichnet wird. Es entstehen Risse oder eine Schieflage. Auch im tieferen Untergrund kann Grundwasser Salz, Gips oder Kalkstein auflösen. Brechen die entstandenen Hohlräume ein, kann sich die Oberfläche absenken.

Osnabrück liegt im Osnabrücker Hügelland, im Norden begrenzt vom Wiehengebirge und im Süden vom Teutoburger Wald. Auf kleinem Raum wechseln hier sehr unterschiedliche Gesteine aus rund 300 Millionen Jahren Erdgeschichte. Dazu kommen Spuren der Eiszeiten, etwa Findlinge und Endmoränen, also Wälle aus Geröll und Sand, die Gletscher zurückgelassen haben.

Weil der Untergrund auf kurzer Strecke wechselt, kann der Boden unter dem Nachbarhaus ganz anders tragen als unter Ihrem. Ein Fundament muss zum Boden an genau dieser Stelle passen. Vom Nachbargrundstück auf das eigene zu schließen ist deshalb unsicher.

Planen Sie einen Kauf oder Bau, oder zeigt Ihr Haus neue Risse? Für eine erste Orientierung bietet der NIBIS-Kartenserver des Landesamts für Bergbau, Energie und Geologie Niedersachsen Karten zum Baugrund und zu Geogefahren. Die Baugrundkarte zeigt, welche Bodentypen in 2 m Tiefe vorkommen. Sie ersetzt keine Untersuchung des Grundstücks. Ein Baugrundgutachten klärt mit Bohrungen und Proben, wie tragfähig der Boden ist. Das Risiko für den Boden trägt der Grundstückseigentümer, deshalb sollte es vor dem Kauf vorliegen und im Vertrag stehen. Bei Rissen beurteilen unsere Sachverständigen Schadensbild und Untergrund gemeinsam und grenzen so die Ursache ein, bevor etwas repariert wird.

Wir sind in allen Osnabrücker Stadtteilen für Sie im Einsatz, von der Innenstadt über den Westerberg und die Wüste bis Schinkel und Voxtrup. Außerhalb der Stadt sind wir im Landkreis Osnabrück unterwegs, etwa in Georgsmarienhütte, Wallenhorst, Belm, Bissendorf oder Bramsche. Liegt Ihre Immobilie weiter entfernt, fragen Sie gern bei uns nach.