Bauabnahme: Was bei Mängeln bei der Fertigstellung zu beachten ist

Bei der Bauabnahme entscheidet sich, ob Sie ein fertiges Haus mit offenen Mängeln übernehmen und trotzdem Ihre Rechte behalten. Viele Bauherren erleben den Termin als reine Formsache, dabei hat er rechtlich erhebliches Gewicht. In diesem Beitrag erfahren Sie, was die Abnahme bedeutet, wie Sie sich vorbereiten, was ins Protokoll gehört und wann Sie die Abnahme verweigern dürfen.

Was bedeutet die Bauabnahme eigentlich?

Mit der Abnahme erklären Sie, dass Sie das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß annehmen. Das hat drei Folgen. Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt zu laufen, die Schlusszahlung wird fällig, und die Beweislast wechselt. Vor der Abnahme muss der Unternehmer zeigen, dass sein Werk mangelfrei ist, danach müssen Sie einen Mangel nachweisen.

Nach Angaben der Verbraucherzentrale verjähren Mängelansprüche bei Bauwerken nach fünf Jahren, bei Herstellung oder Reparatur nach zwei Jahren, jeweils gerechnet ab der Abnahme. Welche Regeln im Einzelfall gelten, hängt vom Vertrag ab.

Die behördliche Abnahme ist etwas anderes. Sie prüft öffentlich-rechtliche Vorgaben, etwa zu Höhe, Dachneigung oder Treppen, nicht aber Optik oder Ausführungsqualität. Die Abnahme gegenüber dem Unternehmer ersetzt sie nicht.

Warum lohnt sich eine Vorbegehung?

Der Bauherren-Schutzbund empfiehlt, etwa acht bis zehn Tage vor dem Abnahmetermin gemeinsam mit einem unabhängigen Sachverständigen durch das Haus zu gehen. So werden Mängel und offene Restarbeiten sichtbar, bevor es ernst wird, und der Unternehmer kann sie rechtzeitig beheben. Das spart oft Streit am eigentlichen Termin.

Auch der Verband Privater Bauherren rät, den Abnahmetermin gemeinsam mit einem unabhängigen Bausachverständigen zu planen. Der Sachverständige kann als Architekt, Bauleiter oder Bausachverständiger auftreten und sollte im Protokoll als Teilnehmer genannt werden. Besonders sinnvoll ist das bei Bauteilen, die später verdeckt sind. Hinter Putz oder Verkleidungen lassen sich Mängel nach der Fertigstellung kaum noch erkennen.

Prüfen Sie außerdem, ob der Bauvertrag den Ablauf der Abnahme regelt, zum Beispiel Termin und Einladungsfristen.

Was gehört ins Abnahmeprotokoll?

Das Protokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel. Es sollte gemeinsam erstellt werden, nicht getrennt von Bauherr und Unternehmer, und beide Seiten unterschreiben es und erhalten je eine Kopie.

Mängel, Fotos und Fristen

Nennen Sie alle bekannten Mängel genau und belegen Sie sie mit Fotos. Bei umfangreichen Mängeln kann eine Mängelliste oder ein Gutachten als Anlage beigefügt werden. Legen Sie außerdem eine Frist zur Beseitigung fest, bei Bedarf mit einem Termin für eine erneute Abnahme. Die Verbraucherzentrale hält bei Handwerkerleistungen im Regelfall ein bis zwei Wochen für angemessen.

Der Vorbehalt

Nehmen Sie ein Werk ab, obwohl Sie einen Mangel kennen, stehen Ihnen bestimmte Mängelrechte wie Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt oder Minderung nur zu, wenn Sie sie bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, im Protokoll festzuhalten, dass die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen vorbehalten bleibt. Ist im Vertrag eine Vertragsstrafe für verspätete Fertigstellung vereinbart, gehört auch dafür ein Vorbehalt hinein. Wie weit der Verlust von Rechten ohne Vorbehalt im Einzelnen reicht, sollten Sie im Zweifel rechtlich klären lassen.

Lesen Sie das Protokoll gründlich und unterschreiben Sie erst, wenn alle Mängel darin stehen.

Darf ich die Abnahme verweigern?

Bei wesentlichen Mängeln dürfen Sie die Abnahme verweigern, bei unwesentlichen nicht. Eine feste Grenze gibt es nicht, und die Einstufung ist oft strittig, weil sie sich häufig erst später klären lässt. Wer wegen Kleinigkeiten verweigert, riskiert Ärger, wer einen schweren Mangel übergeht, riskiert Rechte.

Verweigern Sie die Abnahme, nennen Sie die Mängel ausdrücklich und halten Sie das wo nötig schriftlich fest. Der Unternehmer kann anschließend eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen. Bleibt ein Verbraucher dem Termin ohne Grund fern, kann sie auch einseitig erfolgen. Ein Sachverständiger hilft bei der Einschätzung, ob ein Mangel wesentlich ist.

Kann eine Abnahme auch ohne Termin eintreten?

Ja, das ist möglich. Setzt der Unternehmer nach der Fertigstellung eine angemessene Frist und Sie verweigern die Abnahme nicht unter Nennung mindestens eines Mangels, kann das Werk nach dem BGB als abgenommen gelten. Bei Verbrauchern setzt das voraus, dass der Unternehmer in Textform auf diese Folge hingewiesen hat. Reagieren Sie deshalb rechtzeitig, wenn Sie eine Aufforderung zur Abnahme erhalten.

Auch durch eigenes Handeln kann eine Abnahme angenommen werden. Genannt werden die Zahlung der Schlussrechnung, der Einzug oder eine längere Nutzung. Klären Sie daher vorher, wie Sie mit offenen Mängeln umgehen, bevor Sie einziehen oder die letzte Rate überweisen.

Checkliste für den Abnahmetermin

Schritt	Worauf es ankommt
Vorher	Vorbegehung planen, Vertrag und Einladung prüfen
Begehung	Alle Räume und Außenbereiche gemeinsam ansehen, Sachverständigen als Teilnehmer nennen
Dokumentation	Mängel genau beschreiben und fotografieren
Protokoll	Ein gemeinsames Dokument, Fristen zur Beseitigung eintragen
Vorbehalte	Mängelrechte und gegebenenfalls Vertragsstrafe ausdrücklich vorbehalten
Unterschrift	Erst unterschreiben, wenn alles enthalten ist, Kopie mitnehmen

Was gilt nach der Abnahme?

Sind nach dem Termin Mängel offen, machen Sie diese schriftlich geltend und setzen eine Frist. Die Verbraucherzentrale nennt als Möglichkeiten den Einbehalt eines Teils der Rechnung und die Selbstvornahme nach fruchtlosem Fristablauf. Für den Einbehalt gilt nach ihrer Angabe das Doppelte der voraussichtlichen Mängelkosten als sicher. Ob sich das auf Ihren Vertragstyp übertragen lässt, ist eine Frage des Einzelfalls.

Fazit: Wie gehen Sie die Abnahme am besten an?

Bereiten Sie den Termin vor, statt ihn nur zu absolvieren. Eine Vorbegehung, ein vollständiges Protokoll mit Fotos, Fristen und ausdrücklichen Vorbehalten verschaffen Ihnen eine solide Ausgangslage. Rechtlich entscheidend ist, dass bekannte Mängel dokumentiert sind, bevor Sie unterschreiben, einziehen oder die Schlussrechnung zahlen. Ein unabhängiger Sachverständiger kann sinnvoll sein, wenn Sie Mängel technisch nicht sicher beurteilen können oder der Streit um die Wesentlichkeit absehbar ist.

Häufige Fragen

Muss ich bei der Abnahme einen Sachverständigen mitbringen?

Verbände raten zu einem Sachverständigen bei der Abnahme, weil ein Fachmann Mängel erkennt, die Laien leicht übersehen. Er kann außerdem als Teilnehmer im Protokoll genannt werden.

Was passiert, wenn mir nach dem Termin noch ein Mangel auffällt?

Zeigen Sie ihn dem Unternehmer schriftlich an und setzen Sie eine Frist zur Beseitigung. Nach der Abnahme müssen Sie den Mangel allerdings selbst nachweisen, deshalb helfen Fotos und eine genaue Beschreibung. Ob Ihnen alle Mängelrechte zustehen, hängt auch davon ab, ob der Mangel bei der Abnahme schon bekannt war.

Gilt der Einzug als Abnahme?

Der Einzug kann unter Umständen als Abnahme gewertet werden, ebenso eine längere Nutzung oder die Zahlung der Schlussrechnung. Halten Sie deshalb offene Mängel vorher schriftlich fest.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.