Sanierungsbedarf nach dem Kauf einordnen - Was zuerst, was kann warten

Nach dem Kauf eines älteren Hauses steht meist eine lange Liste im Raum, vom Sicherungskasten über das Dach bis zum Bad. Nicht alles davon muss sofort erledigt werden, manches sollte aber nicht warten. Dieser Beitrag zeigt eine verbreitete Ordnung nach Dringlichkeit, erklärt die Reihenfolge bei energetischen Arbeiten und nennt Punkte, die Sie vor dem Start klären sollten.

Wie ordnen Sie die Arbeiten nach Dringlichkeit?

Am Anfang steht eine Bestandsaufnahme. Sammeln Sie alle bekannten Mängel und Wünsche an einer Stelle und sortieren Sie sie danach, welche Folgen ein Aufschub hat. In vielen Ratgebern hat sich eine Ordnung mit vier Stufen durchgesetzt.

Stufe	Beispiele	Warum in dieser Position
1. Sicherheit	marode Elektrik, Risse in tragenden Wänden, instabiles Dach, Brandschutz	Gefährdet Menschen unmittelbar
2. Schäden	Feuchtigkeit im Mauerwerk, Schimmel, undichte Fenster oder Dachrinnen	Wird mit der Zeit aufwendiger und greift weitere Bauteile an
3. Energie	Dämmung, Heizung, Fenster	Verbessert das Haus, ist aber selten akut
4. Komfort und Wert	Bad, Küche, Dachausbau, altersgerechter Umbau	Kann in der Regel warten

Die Logik dahinter ist einfach. Ein Sicherheitsmangel kann sofort Schaden anrichten, ein Feuchteschaden wird mit jedem Jahr teurer, während Energie und Komfort den Zustand verbessern, ohne dass etwas passieren muss.

Was gehört zur Sicherheit und zum Substanzerhalt?

Zum Substanzerhalt zählen alle Arbeiten, die Tragwerk, Dach, Abdichtung und Feuchteschutz sichern. Sie stehen deshalb weit oben, weil Folgeschäden hier besonders schnell entstehen.

Elektrik, Rauchwarnmelder und Feuerstätten

Die Elektrik sollte eine Fachkraft prüfen. Als Laie können Sie lediglich nach sichtbar beschädigten Kabeln schauen. In Altbauten fehlt häufig ein FI-Schalter, dessen Nachrüstung die Verbraucherzentrale empfiehlt. Denken Sie außerdem an die Rauchwarnmelder, deren jährliche Prüfung Eigentümersache ist, wenn kein Dienstleister damit beauftragt ist, und an die Feuerstätten, die der Schornsteinfeger kennt.

Feuchte, Dach und undichte Stellen

Dach, Dachrinnen und Feuchtestellen sollten Sie früh angehen. Ist die Ursache einer Feuchtigkeit nicht offensichtlich, kann ein unabhängiger Sachverständiger helfen. Er kann Mängel einordnen, Prioritäten benennen und den Aufwand grob einschätzen, bevor Sie Handwerker beauftragen.

In welcher Reihenfolge gehen Sie energetische Maßnahmen an?

Bei der Energie hängen die Schritte voneinander ab. Üblich ist die Regel, zuerst die Gebäudehülle zu verbessern, also Dach beziehungsweise oberste Geschossdecke, Fassade, Fenster und Kellerdecke, und erst danach die Heizung zu erneuern. Der Grund liegt im Wärmebedarf. Wer zuerst dämmt, kann die Heizung kleiner und passender planen. Wer die Heizung zuerst tauscht, bekommt womöglich eine zu große Anlage, die teurer ausfallen, ineffizient laufen und schneller verschleißen kann. Vor der Entscheidung für eine Wärmepumpe wird deshalb eine Heizlastberechnung empfohlen, die den Wärmebedarf je Raum ermittelt und zeigt, ob die vorhandenen Heizkörper ausreichen.

Eine Ausnahme ist die defekte Heizung. Sie zählt zu den Schäden und wird zuerst behoben. Läuft sie dagegen noch, kann sie bis zur Dämmung weiterlaufen. Teilen Sie dem Heizungsbauer geplante Arbeiten an der Hülle mit.

Auch innerhalb der Hülle lohnt Abstimmung. Neue dichte Fenster in einer schlecht gedämmten Fassade können zum Beispiel das Schimmelrisiko erhöhen. Als Praxisregel wird häufig empfohlen, von außen nach innen zu arbeiten, also Dach, Fassade und Fenster vor Elektro, Sanitär und Heizung, und den Innenausbau zuletzt.

Was bringt ein Sanierungsfahrplan?

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein Beratungsbericht, den eine vom BAFA zugelassene Energieberatung erstellt. Er zeigt, welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, und enthält unter anderem Ist-Zustand, Einsparpotenzial, notwendige Investitionen und Fördermöglichkeiten. Zur Umsetzung verpflichtet er nicht. Die Erstellung kann laut Verbraucherzentrale bis zu neun Monate dauern, planen Sie ihn also früh ein, wenn größere energetische Schritte anstehen. Bei Maßnahmen aus dem Fahrplan kann es einen Förderbonus geben, bei einem reinen Heizungstausch nach Angaben der Verbraucherzentrale nicht. Die aktuellen Förderbedingungen und Beträge klären Sie am besten direkt beim BAFA.

Welche Pflichten und Förderregeln sollten Sie vorab klären?

Neue Eigentümer älterer Häuser müssen nach Angaben der Verbraucherzentrale zwei kleinere Nachrüstungen erledigen. Dazu gehört die Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn das Dach darüber ungedämmt ist, und die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen. Eine Komplettsanierung ist damit nicht gemeint. Weil sich der Rechtsstand und die Fristen geändert haben können, prüfen Sie diese Punkte anhand der aktuellen Angaben der Verbraucherzentrale oder des Gesetzestextes.

Bei Förderung gilt in der Regel, dass der Antrag vor Beginn der Arbeiten gestellt werden muss. Für Maßnahmen an der Gebäudehülle muss bei der Bundesförderung ein Energie-Effizienz-Experte eingebunden werden. Einen Rechtsanspruch auf Förderung gibt es nicht. Holen Sie außerdem mehrere Angebote ein und lassen Sie die Arbeiten fachlich begleiten.

Was können Sie warten lassen?

Neue Küche, Bad oder Anbau können in der Regel warten, bis Sicherheit, Schäden und die wichtigsten energetischen Schritte geklärt sind. Das entlastet auch die Planung, weil Sie Wünsche später einbauen können, wenn Sie wissen, wie das Haus tatsächlich dasteht.

Fazit: Womit fangen Sie an?

Beginnen Sie mit allem, was Menschen gefährdet oder das Gebäude schädigt, und erst danach mit Energie und Komfort. Bei energetischen Arbeiten verhindert die Reihenfolge von der Hülle zur Heizung Fehlinvestitionen. Ein Sanierungsfahrplan und eine fachkundige Begleitung helfen, die Schritte abzustimmen und Förderanträge rechtzeitig zu stellen. Bei unklaren Ursachen, etwa bei Feuchtigkeit oder Rissen, ist ein unabhängiger Sachverständiger sinnvoll.

Häufige Fragen

Muss ich nach dem Kauf das ganze Haus sanieren?

Eine Komplettsanierung ist nicht vorgeschrieben. Nach Angaben der Verbraucherzentrale sind es bei kleinen Wohnhäusern zwei überschaubare Nachrüstungen. Alles andere entscheiden Sie nach Zustand des Hauses und Ihren Plänen.

Darf ich Elektroarbeiten selbst erledigen?

Elektroarbeiten gehören in Fachhand. Eine Sichtprüfung auf beschädigte Kabel ist als Laie möglich, die eigentliche Prüfung und Nachrüstung, etwa eines FI-Schalters, übernimmt eine Fachkraft.

Wann sollte ich den Förderantrag stellen?

In der Regel vor Beginn der Arbeiten. Wer schon angefangen hat, riskiert nach den Hinweisen der Verbraucherzentrale, dass die Förderung nicht mehr möglich ist. Die genauen Bedingungen prüfen Sie vor dem Start.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.