RatgeberBauen und Sanieren, Schadstoffe
Sanierung planen: Warum die Bestandsaufnahme zuerst kommt
Maresa Blume
Bei einem älteren Haus stehen schnell Fragen im Raum, etwa nach einer neuen Heizung, einem Bad oder der Fassade, noch bevor feststeht, in welchem Zustand das Gebäude überhaupt ist. Der Zustand des Gebäudes entscheidet aber darüber, welche Maßnahmen nötig sind und in welcher Reihenfolge sie sinnvoll werden. In diesem Beitrag erfahren Sie, was eine Bestandsaufnahme umfasst, warum Schäden und Schadstoffe vor der Planung geklärt werden sollten und wie sich daraus die Abfolge der Gewerke ergibt.
Was gehört zu einer Bestandsaufnahme?
Die Bestandsaufnahme erfasst den tatsächlichen Zustand des Gebäudes, bevor geplant wird. Sie besteht aus drei Teilen. Die maßliche Bauaufnahme (das Aufmaß) liefert aktuelle Pläne mit Längen, Höhen, Wandstärken und Öffnungen. Die technische Bestandsaufnahme betrachtet Bausubstanz, tragende Teile, Abdichtung und Schallschutz. Die energetische Aufnahme übernimmt ein Energieberater.
Vorhandene Pläne sollten Sie auf ihre Aktualität prüfen. Gerade Altbauten wurden oft umgebaut, etwa durch ein nachträgliches Bad oder versetzte Wände, sodass alte Zeichnungen nicht mehr stimmen müssen. Beim Bauamt lohnt es sich, nach früheren Genehmigungsunterlagen zu fragen. Die technische Aufnahme sollten qualifizierte Fachleute wie Architekten oder Bausachverständige durchführen.
Warum nicht gleich Angebote einholen?
Ohne Bestandsaufnahme fehlt die Entscheidungsgrundlage. Sie wissen dann nicht, welche Schäden vorhanden sind, was Vorrang hat und womit Sie bei Kosten und Zeit rechnen müssen. Ein Ratgeber warnt, dass das Überspringen dieses Schritts zu Folgeschäden und unnötig hohen Kosten führen kann. Auf Basis der Aufnahme lässt sich auch die grundsätzliche Frage beantworten, ob sich eine Sanierung lohnt oder ob ein Abriss die bessere Lösung wäre.
Typische Fehler entstehen, wenn Einzelmaßnahmen ohne Gesamtkonzept beginnen oder wenn mit Bad, Küche oder Terrasse angefangen wird, obwohl die Substanz noch nicht geklärt ist.
Welche Schäden und Schadstoffe sollten vorher bekannt sein?
Feuchte, Schädlinge und Tragwerk
Feuchteschäden, Schädlingsbefall und ein schwaches Dachtragwerk sollten vor Baubeginn gefunden werden. Wird dies erst während der Arbeiten bemerkt, müssen Maßnahmen unterbrochen und neu geplant werden. Gerade bei der Innendämmung ohne bauphysikalische Berechnung nennt ein Ratgeber das Risiko von Schimmel.
Schadstoffe im Gebäude
Schadstoffe sind Baustoffe, die früher als unbedenklich galten und später als gesundheitsschädlich eingestuft wurden. Manche wirken noch 20 bis 40 Jahre nach dem Einbau. Asbest wird dabei besonders häufig genannt, und ein Ratgeber hebt Gebäude vor 1978 hervor. Schadstoffe sind zudem ein Kostenfaktor bei Sanierung, Rückbau und Entsorgung, und dafür gelten umfangreiche Vorschriften.
Bei Verdacht sollte von Anfang an eine Fachfirma oder ein Gutachter hinzugezogen werden. Die Analyse steht vor der Planung und klärt, ob eine Sanierung Erfolg verspricht. Bohren, Schleifen oder Entfernen gehört nicht in Laienhand.
Muss ich mein Haus vor der Sanierung auf Schadstoffe untersuchen lassen?
Eine allgemeine Pflicht für Bauherren, den Bestand vorab untersuchen zu lassen, wurde mit der Änderung der Gefahrstoffverordnung nicht eingeführt. Die Bau- und Entsorgungsverbände hatten dies gefordert, im Verordnungstext steht es aber nicht.
Es gibt jedoch eine Informationspflicht. Wer Arbeiten am Gebäude veranlasst, auch als Privatperson, muss der ausführenden Firma vorab alle vorliegenden Angaben zur Bau- und Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe geben. Der dafür nötige Aufwand muss zumutbar sein. Bei Asbest genügt meist das Baujahr, bei Baujahren von 1993 bis 1996 ist das Datum des Baubeginns mitzuteilen.
Reichen die Angaben nicht aus, muss die Firma selbst nachforschen, gegebenenfalls mit externem Sachverstand. Die Baubranche kritisiert, dass dadurch Kosten, Streit über Nachträge und Verzögerungen drohen. Eine gute Bestandsaufnahme vorab kann solchen Situationen vorbeugen.
In welcher Reihenfolge werden die Gewerke geplant?
Als Leitsatz gilt “von oben nach unten und von außen nach innen”. Zuerst kommen Statik, Konstruktion, Feuchte und Risse, danach die Gebäudehülle, dann die Haustechnik und zuletzt Bäder und Innenausbau. Erst muss die Substanz stabil und trocken sein, dann folgt die Optik. Dies ist Ratgeberwissen und kein verbindliches Regelwerk. Im Detail unterscheiden sich die Empfehlungen, etwa bei der Einordnung von Fenstern oder Keller, im Kern stimmen sie überein.
| Schritt | Inhalt |
|---|---|
| 1 | Unterlagen sammeln, Zustand erfassen lassen |
| 2 | Schäden und Schadstoffe klären |
| 3 | Genehmigung, Denkmalschutz und Förderung prüfen |
| 4 | Statik, Feuchte und Risse beheben |
| 5 | Dach, Fassade und Fenster |
| 6 | Haustechnik |
| 7 | Bäder und Innenausbau |
Die Gebäudehülle gehört vor die Heizung, weil die Dämmung den Wärmebedarf senkt und damit die nötige Heizleistung bestimmt. Wer zuerst die Heizung einbaut, riskiert laut Verbraucherzentrale eine Anlage, die für die noch schlechte Hülle ausgelegt ist. Förderung sollten Sie vor der Auftragsvergabe klären, da der Anspruch sonst verloren gehen kann.
Wie hilft ein Sanierungsfahrplan?
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist eine auf das Gebäude zugeschnittene Schritt-für-Schritt-Strategie. Ein zugelassener Energieberater erstellt ihn. Er enthält den Ist-Zustand, empfohlene Maßnahmen in sinnvoller Reihenfolge, das Einsparpotenzial, Kosten und Fördermittel. Dadurch eignet er sich als Ausgangspunkt für die Priorisierung.
Der Fahrplan verpflichtet nicht zur Umsetzung. Die Sanierung muss auch nicht auf einmal erfolgen, einzelne Schritte können nacheinander folgen, wenn der Plan sie aufeinander abstimmt.
Fazit: Erst erfassen, dann priorisieren, dann beauftragen
Die Bestandsaufnahme ist die Grundlage für Kosten, Zeitplan und die Entscheidung, ob saniert wird. Sie zeigt, wo Schäden und Schadstoffe sitzen, und gibt damit die Reihenfolge vor. Wer sie überspringt, riskiert Folgeschäden, Baustopps und Mehrkosten. Ein unabhängiger Sachverständiger kann sinnvoll sein, wenn Sie den Zustand nicht selbst einschätzen können oder Schäden und Schadstoffe vermuten.
Häufige Fragen
Wer führt die Bestandsaufnahme durch?
Die technische Aufnahme sollten qualifizierte Fachleute wie Architekten oder Bausachverständige übernehmen. Für den energetischen Teil ist ein Energieberater zuständig.
Verpflichtet mich der Sanierungsfahrplan zu den Maßnahmen?
Der Sanierungsfahrplan ist eine Empfehlung und schreibt keine Umsetzung vor. Der Bonus von 5 Prozent gilt laut Verbraucherzentrale nur, wenn die vorgeschlagenen Schritte tatsächlich umgesetzt werden. Aktuelle Förderbedingungen sollten Sie vor dem Antrag selbst prüfen.
Muss ich der Handwerksfirma etwas zu Schadstoffen sagen?
Als Auftraggeber müssen Sie vorhandene Angaben zu Baujahr und Nutzungsgeschichte weitergeben, soweit der Aufwand zumutbar ist. Das gilt auch für Privatleute und betrifft vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe.
Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt weder eine Rechtsberatung noch eine ärztliche Beratung.
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