Gewährleistungsausschluss beim Hauskauf - Was er für Käufer bedeutet

Im Kaufvertrag für ein gebrauchtes Haus steht fast immer, dass der Verkäufer für Mängel nicht haftet. Viele Käufer lesen darüber hinweg, obwohl diese Klausel darüber entscheidet, wer einen Schaden bezahlt, der erst nach dem Einzug auffällt. Dieser Beitrag erklärt, was der Ausschluss bedeutet, in welchen Fällen er nicht greift und warum der wirksamste Schutz vor der Unterschrift liegt.

Was bedeutet “gekauft wie besehen”?

Hinter dieser Formel steht der Gewährleistungsausschluss, auch Haftungsausschluss genannt. Mit ihm werden Ansprüche des Käufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen oder gekürzt, etwa auf Nachbesserung, Preisminderung, Rücktritt oder Schadenersatz. Der Käufer übernimmt das Haus in dem Zustand, in dem es sich befindet.

Ist der Ausschluss wirksam vereinbart, muss der Verkäufer Mängel, die erst nach dem Kauf entdeckt werden, nach Darstellung des Verbands Privater Bauherren nicht beseitigen. Sie tragen das Risiko für verborgene Schäden dann selbst.

Warum ist der Ausschluss bei gebrauchten Häusern so üblich?

Verkäufer sind häufig Privatleute. Sie wollen nach der Übergabe nicht mehr für Zustand und versteckte Schäden einstehen. Bei älteren Gebäuden kommt hinzu, dass sich der Zustand einzelner Bauteile und ihre Restlebensdauer kaum verbindlich zusichern lassen. Das Gesetz erlaubt diese Vereinbarung, setzt ihr aber Grenzen.

Wann gilt der Ausschluss nicht?

Die Grenzen betreffen zwei Fälle. Der Ausschluss wirkt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Er wirkt ebenfalls nicht, wenn der Verkäufer eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat.

Was heißt arglistig?

Arglistig handelt ein Verkäufer, der einen Mangel kennt, ihn aber verschweigt, obwohl er darauf hinweisen müsste. Erhebliche Mängel, die ihm bekannt sind, darf er nicht für sich behalten. Tut er es doch, kann der Käufer verlangen, dass der Mangel beseitigt wird. Im Extremfall kommt auch die Rückabwicklung des Kaufs in Betracht.

Was gilt bei offenkundigen Mängeln?

Ein Verkäufer muss nicht jeden Mangel erklären. Er darf unter Umständen davon ausgehen, dass Sie sichtbare Schäden bei der Besichtigung selbst erkennen, auch mit Hilfe eines Sachverständigen. Dann kann eine ausdrückliche Auskunft entbehrlich sein. Dass Sie sich selbst hätten informieren können, hebt seine Pflicht zur Offenheit aber nicht von vornherein auf. Wo die Grenze im Einzelfall verläuft, hängt vom Sachverhalt ab.

Und bei mehreren Verkäufern?

Gehört das Haus mehreren Personen, muss jeder dafür sorgen, dass die Aufklärungspflichten erfüllt werden. Der Bundesgerichtshof hat 2016 entschieden, dass sich auch ein Verkäufer, der selbst nicht arglistig war, nicht auf den Ausschluss berufen kann, wenn diese Pflicht verletzt wurde.

Warum ist Arglist schwer nachzuweisen?

Die Beweislast liegt beim Käufer. Sie müssen belegen, dass der Verkäufer den Mangel kannte. Das gelingt laut Verband Privater Bauherren und Stiftung Warentest nicht ohne Weiteres.

Ein Fall aus der Rechtsprechung zeigt, wie ein Nachweis aussehen kann. Ein Käufer erwarb ein Fachwerkhaus und fand später Holzwurmbefall. Der Verkäufer hatte die Löcher Jahre zuvor verfüllt und überstrichen, was als Hinweis auf seine Kenntnis gewertet wurde. Entscheidend war ein Gutachten, das diese Spuren belegte, und der Käufer setzte sich durch. Ein solcher Verlauf ist aber kein Normalfall, und jeder Streit dieser Art kostet Zeit und Nerven.

Wie lange kann ich Ansprüche geltend machen?

Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren grundsätzlich fünf Jahre nach der Übergabe. Wurde ein Mangel arglistig verschwiegen, gilt eine andere Regel, doch bei Bauwerken läuft die Fünfjahresfrist mindestens voll aus. Wenn Sie nach dem Kauf einen verschwiegenen Mangel vermuten, sollten Sie die Befunde sichern, etwa durch ein Gutachten und Fotos, und sich zeitnah rechtlich beraten lassen. Wegen der Fristen zählt dann jeder Monat.

Wie schützen Sie sich vor der Unterschrift?

Der Verband Privater Bauherren empfiehlt ein Altbaugutachten eines Bauschadenssachverständigen vor der Vertragsunterschrift, statt später Arglist beweisen zu müssen. Sie wissen dann, was Sie kaufen und welche Schäden zu beheben sind, bevor der Ausschluss wirksam wird. Dieser Schritt ist in der Praxis meist einfacher als jeder Beweis im Nachhinein.

Folgende Punkte helfen Ihnen bei der Vorbereitung.

• Fragen Sie den Verkäufer nach bekannten Schäden und früheren Reparaturen, und halten Sie die Antworten schriftlich fest.
• Besichtigen Sie das Haus gründlich und möglichst mehrmals. Achten Sie auf Spuren frischer Reparaturen, etwa verfüllte Löcher oder frisch gestrichene Balken.
• Ziehen Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzu, bevor Sie unterschreiben. Die Bezeichnung ist nach einer älteren Aussage der Stiftung Warentest nicht geschützt, daher lohnt ein Blick auf die Qualifikation. Örtliche Verbraucherzentralen können geeignete Fachleute vermitteln.
• Lassen Sie bekannte Mängel im Kaufvertrag benennen. Zugesagte Eigenschaften und Garantien sollten ebenfalls dort stehen.
• Lesen Sie den Vertragsentwurf vor dem Beurkundungstermin und fragen Sie beim Notar oder bei einer Rechtsberatung nach, wenn die Klausel zum Ausschluss unklar ist.

Was bedeutet das für Ihre Entscheidung?

Der Gewährleistungsausschluss verlagert das Risiko verborgener Schäden auf Sie. Das Gesetz zieht Grenzen bei Arglist und Garantie, doch diese Ausnahmen sind schwer zu nutzen, weil Sie die Kenntnis des Verkäufers beweisen müssen. Mehr Sicherheit gibt Ihnen eine gründliche Besichtigung, ergänzt um die Einschätzung eines unabhängigen Sachverständigen. Wer erst nach dem Kauf begutachten lässt, hat ohne eine dieser Ausnahmen meist keinen Anspruch gegen den Verkäufer. Prüfen Sie außerdem den Vertragsentwurf, bevor Sie beim Notar unterschreiben.

Häufige Fragen

Gilt der Ausschluss in jedem Fall?

Der Ausschluss hat Grenzen. Er greift nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. In allen anderen Fällen bleibt er in der Regel wirksam, sofern er wirksam vereinbart wurde.

Muss mir der Verkäufer alle Mängel nennen?

Ein Verkäufer muss erhebliche Mängel offenlegen, die er kennt und die Sie nicht ohne Weiteres selbst erkennen. Sichtbare Schäden darf er unter Umständen als bemerkt voraussetzen. Fragen Sie deshalb gezielt nach und halten Sie die Antworten fest.

Was bringt ein Gutachten, wenn ich das Haus ohnehin kaufen möchte?

Ein Gutachten zeigt Ihnen vor der Unterschrift, welche Schäden vorhanden sind und was sie bedeuten. Mit diesem Wissen können Sie den Preis verhandeln, Mängel im Vertrag benennen lassen oder vom Kauf Abstand nehmen. Nach der Unterschrift fehlt Ihnen diese Möglichkeit meist.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.