Rote Flaggen beim Hauskauf: Anzeichen, bei denen Sie nachfragen sollten

Bei einer Besichtigung sehen Sie vor allem Oberflächen, und was dahinter liegt, bleibt meist verborgen. Nach dem Kauf ist es schwer, noch etwas zu ändern. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Auffälligkeiten ein Grund zum Nachfragen sind, was sie bedeuten können und wie Sie vorgehen, ohne die Stimmung zu belasten.

Was ist eine rote Flagge beim Hauskauf?

Gemeint sind Beobachtungen, die für sich noch keinen Mangel beweisen, aber eine Antwort verlangen. Ein frischer Anstrich kann schlicht Renovierung bedeuten, ein Riss kann harmlos sein. Entscheidend ist, dass Sie die Auffälligkeit bemerken, die richtige Frage stellen und sich die Antwort erklären lassen. Bleibt eine Erklärung aus oder wirkt sie ausweichend, ist das selbst eine Information.

Warum lohnt sich das Nachfragen so sehr?

Ein gebrauchtes Haus wird in der Regel “wie gesehen” verkauft, die Gewährleistung ist im Kaufvertrag fast immer ausgeschlossen. Der Verkäufer muss Mängel dann nicht beseitigen. Das Risiko, etwas zu übersehen, liegt also bei Ihnen. Hinzu kommt, dass Verkäufer und Makler häufig auf eine schnelle Entscheidung drängen. Wer sich Zeit nimmt und Fragen stellt, gleicht diesen Nachteil ein Stück weit aus.

Welche Auffälligkeiten sollten Sie beachten?

Frisch gestrichene Stellen

Einzelne frisch gestrichene Flächen, vor allem im Keller, im Bad oder in der Küche, verdienen die Frage, warum gestrichen wurde. Denkbar ist, dass dort Schimmel oder Feuchtigkeit überdeckt wurde. Ebenso gut kann es eine Schönheitsreparatur gewesen sein. Fragen Sie nach dem Anlass und nach dem Zeitpunkt.

Flecken, Feuchtigkeit und Geruch

Dunkle Flecken, abblätternde Farbe, wellige Tapeten und Kondenswasser an Fenstern gelten als Warnzeichen. Auch feuchte Stellen im Fassadenputz fallen darunter. Ein muffiger Geruch im Haus oder stickige Luft auf dem Dachboden kann auf Feuchtigkeit oder schlechte Dämmung hindeuten. Nicht jede Feuchtigkeit ist rechtlich automatisch ein Sachmangel, es kommt etwa auf den Zustand, die Nutzung des Raums und die Stärke der Erscheinung an.

Risse und klemmende Fenster

Risse im Mauerwerk sowie Fenster und Türen, die schlecht schließen, werden ebenfalls als Hinweise genannt. Risse entstehen aus ganz unterschiedlichen Gründen, etwa durch Bewegungen im Baugrund, Erschütterungen, Temperaturspannungen oder Fehler beim Putz. Nach Angaben einer Fachautorin gelten sehr feine Haarrisse im Putz in der Regel als harmlos, breitere Risse reichen oft tiefer ins Mauerwerk. Wenn Sie einen Riss entdecken, fotografieren Sie ihn mit Datum und Maßstab und beobachten Sie, ob er wächst. Dann ist ein Bausachverständiger der nächste Schritt.

Unklare Modernisierungen

Wurde etwas saniert, fragen Sie nach dem Zeitpunkt, nach der ausführenden Firma und nach den Rechnungen. Belege zeigen, was tatsächlich gemacht wurde, und ob mögliche Ansprüche gegen Handwerker an Sie als Käufer abgetreten werden können. Wer saniert hat, kann diese Unterlagen meist ohne Mühe vorlegen.

Fehlende Unterlagen

Wenn zentrale Dokumente fehlen, sollten Sie nachhaken. Dazu gehören der Grundbuchauszug, der Energieausweis, die Flurstückkarte, das Baulastenverzeichnis sowie Baupläne und genehmigte Pläne. Ein Grundbuchauszug sollte laut einer Quelle nicht älter als drei Monate sein. Erkundigen Sie sich auch nach Angaben zu Heizung, Modernisierungen und Sanierungen.

Auf einen Blick: Beobachtung und passende Nachfrage

Beobachtung	Mögliche Nachfrage
Einzelne frisch gestrichene Fläche	Wann und warum wurde gestrichen?
Dunkle Flecken, welliger Putz oder Tapete	Seit wann besteht das, wurde die Ursache geklärt?
Muffiger Geruch	Wird der Raum gelüftet und beheizt, gab es früher Feuchtigkeit?
Risse	Seit wann gibt es sie, wurden sie beobachtet?
Erneuerte Bauteile	Wer hat es wann gemacht, gibt es Rechnungen?
Fehlende Dokumente	Wann werden sie nachgereicht?

Wie gehen Sie bei der Besichtigung vor?

Fordern Sie vorab Exposé, Baujahr und Grundriss an und notieren Sie Ihre Fragen. Besichtigen Sie bei Tageslicht und mit genug Zeit, nehmen Sie eine zweite Person mit und machen Sie Fotos und Notizen. Fragen Sie höflich nach, ohne Mängel beim ersten Termin offen zu kritisieren. Wenn Ihr Interesse ernst ist, vereinbaren Sie einen zweiten Termin, zu dem Sie einen unabhängigen Sachverständigen mitbringen können. Besonders sinnvoll ist der Blick auf Keller, Dach, Fenster, Heizung und Leitungen. Halten Sie außerdem wichtige Antworten des Verkäufers schriftlich fest, denn im Streitfall zählt, was sich belegen lässt.

Was gilt, wenn der Verkäufer etwas verschweigt?

Der Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Die Arglist müssen allerdings Sie als Käufer beweisen, das ist oft langwierig und endet nicht selten vor Gericht. Der Bundesgerichtshof stellt dabei darauf ab, ob der Verkäufer die Umstände kannte, die den Mangel begründen. Bei Anzeichen, die ein Käufer nicht ohne Weiteres erkennt, kann eine Pflicht zur Offenbarung bestehen. Was bei der Besichtigung offen sichtbar ist, muss er dagegen nicht gesondert erklären. Deshalb ist es klüger, Auffälligkeiten vor dem Vertrag zu klären, als sich später auf diesen Schutz zu verlassen. Lassen Sie den Kaufvertrag, vor allem die Regelung zum Ausschluss, vor der Unterschrift prüfen.

Fazit: Wann sollten Sie weiter prüfen lassen?

Eine einzelne Auffälligkeit ist noch kein Grund, vom Kauf abzusehen. Mehrere Hinweise zusammen, ausweichende Antworten oder fehlende Belege sind aber ein Anlass, genauer hinzusehen. Ein Altbaugutachten eines Bauschadenssachverständigen vor dem Kauf wird vom Verband Privater Bauherren als Absicherung empfohlen. So treffen Sie Ihre Entscheidung auf Grundlage geprüfter Informationen und nicht allein auf Grundlage des ersten Eindrucks.

Häufige Fragen

Soll ich schon zur ersten Besichtigung einen Gutachter mitbringen?

Einer Checkliste zufolge ist es besser, beim ersten Termin noch keinen mitzubringen und nicht sofort zu kritisieren. Bei ernstem Interesse folgt ein zweiter Termin, gegebenenfalls mit Sachverständigem.

Heißt “gekauft wie gesehen”, dass ich nie Ansprüche habe?

Der Ausschluss gilt nicht in jedem Fall. Verschweigt der Verkäufer arglistig einen Mangel, hilft ihm der Ausschluss nicht. Die Beweislast liegt jedoch bei Ihnen, daher ist Vorsorge vor dem Kauf wichtiger als ein Streit danach.

Sind Eigenleistungen des Vorbesitzers ein Warnzeichen?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Fragen Sie auch hier nach Zeitpunkt, Umfang und Belegen, damit Sie die Arbeiten besser einordnen können.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.