Schadstoffgutachten vor dem Umbau: Wann und warum

Wer ein älteres Haus umbauen will, stößt früh auf die Frage, ob im Gebäude Schadstoffe verbaut sind. Von außen sieht man das den meisten Materialien nicht an, und gerade beim Umbau werden sie bearbeitet und können Staub oder Fasern freisetzen. Ein Schadstoffgutachten klärt vorab, was wo steckt. Dieser Beitrag erklärt, wann sich die Untersuchung lohnt, wie sie abläuft und was sie für Bewohner, Handwerker und Entsorgung bedeutet.

Warum ist ein Umbau im Altbau heikel?

Bis zum Verbot wurden Asbest und andere Stoffe in vielen Baustoffen eingesetzt, auch dort, wo man es nicht vermutet, etwa in Putz, Spachtelmasse, Fliesenkleber, Bitumenkleber unter Bodenbelägen oder in der Pappe unter manchen Vinylböden. In Deutschland gilt das Asbestverbot seit dem 31. Oktober 1993. Bei Gebäuden, die davor errichtet wurden, ist deshalb mit Asbest in der Bausubstanz zu rechnen.

Nach Angaben des Umweltbundesamts sind intakte, fest gebundene asbesthaltige Produkte im normalen Gebrauch kein automatisches Gesundheitsrisiko. Kritisch wird es, wenn das Material gebohrt, gesägt, geschliffen, gefräst oder zerschlagen wird. Dann können Fasern in die Luft gelangen, die vor allem der Lunge schaden. Mögliche Folgen sind Asbestose, Lungenkrebs oder ein Mesotheliom, und zwischen Belastung und Erkrankung können bis zu rund 30 Jahre liegen.

Wann lohnt sich ein Schadstoffgutachten?

Eine allgemeine gesetzliche Pflicht für Eigentümer, ihr Haus vor einem Umbau untersuchen zu lassen, besteht nicht. Trotzdem ist die Untersuchung in manchen Situationen naheliegend.

• Das Haus wurde vor 1993 gebaut und es sind größere Eingriffe geplant, etwa im Bad, an Böden, Putz, Dach oder Heizung.
• Es besteht ein konkreter Verdacht, zum Beispiel wegen eines alten Bodenbelags oder Klebers.
• Sie kaufen ein älteres Haus und wollen vor der Renovierung wissen, womit Sie rechnen müssen. Die Verbraucherzentrale rät dann zu einer umfassenden Untersuchung, die auch PCB, PAK und Holzschutzmittel einschließt.

Bei kleinen Eingriffen sieht es anders aus. Ein gelegentliches Dübelloch im asbesthaltigen Putz gilt nach Angaben des Umweltbundesamts im Allgemeinen nicht als erhöhtes Risiko, großflächiges Schleifen oder Abschlagen dagegen schon. Bei größeren Umbauten spricht vieles für das Gutachten, weil es Überraschungen, Baustopps und Gesundheitsrisiken für Bewohner und Handwerker verringern kann.

Was müssen Eigentümer und Firmen wissen?

Die Pflichten liegen im Kern bei den ausführenden Unternehmen. Seit dem 5. Dezember 2024 gilt die novellierte Gefahrstoffverordnung. Bauherren und Auftraggeber müssen dem beauftragten Unternehmen die ihnen vorliegenden Informationen geben, vor allem das Baujahr, den Baubeginn und bekannte Schadstoffbelastungen. Ist unklar, ob Asbest vorhanden ist, muss das Unternehmen nach Angaben der BG BAU eine technische Erkundung veranlassen und die Arbeiten einem niedrigen, mittleren oder hohen Risikobereich zuordnen. Davon hängen unter anderem Anzeige und Qualifikation ab.

Wer das Baujahr verschweigt oder frühere Befunde nicht weitergibt, handelt also gegen die eigenen Pflichten. Ein vorhandenes Gutachten erspart der Firma zudem Rückfragen und Verzögerungen.

Wie läuft ein Schadstoffgutachten ab?

Üblicherweise folgt die Untersuchung diesen Schritten.

1. Die Fachperson sichtet Unterlagen wie Baujahr, Umbauten und bekannte Befunde.
2. Es folgt eine Begehung des Gebäudes, bei der die betroffenen Bauteile angesehen werden.
3. Sie legt eine Untersuchungsstrategie fest.
4. Sie entnimmt repräsentative Proben.
5. Ein Labor analysiert die Proben.
6. Die Ergebnisse werden in einem Bericht aufbereitet, der Fundorte, Art und Menge der Stoffe nennt.

Wer nimmt die Proben und wer analysiert sie?

Die Probenahme gehört in die Hände von Fachleuten. Unsachgemäß entnommene Proben können selbst Fasern freisetzen. Bei der Wahl von Prüfer und Labor hilft der Blick in Verzeichnisse akkreditierter Stellen, auf die auch die Verbraucherzentrale verweist. Den Auftrag erteilt und bezahlt in der Regel der Auftraggeber.

Nur auf Asbest prüfen?

Je nach Gebäude sind weitere Stoffe relevant. PCB kann in Fugenmassen, Kabelummantelungen und Anstrichen vorkommen, PAK in teerhaltigen Parkettklebern und Bitumenprodukten. Hinzu kommen künstliche Mineralfasern in alten Dämmstoffen und Holzschutzmittel in älteren Gebäuden. Eine Untersuchung nur auf Asbest kann deshalb zu kurz greifen.

Was folgt aus dem Ergebnis?

Aus dem Bericht entstehen Gefährdungsbeurteilung, Schutzmaßnahmen und ein Plan für Sanierung und Entsorgung. Das Gutachten dient außerdem als Entscheidungsgrundlage, ob und wie Sie umbauen, sanieren oder anders nutzen. Arbeiten an asbesthaltiger Bausubstanz dürfen nach geltendem Recht nur Fachfirmen mit entsprechender Sachkunde ausführen. Nach Abschluss kontrolliert der Sanierer, ob alle Schadstoffe entfernt wurden.

Fest gebundene asbesthaltige Teile sollen ohne Anlass nicht ausgebaut werden. Ein Fund bedeutet also nicht automatisch Ausbau. Verboten ist es allerdings, Asbestzement mit einer Solaranlage zu überbauen oder Asbest in Fassaden und Böden nur zu überdecken.

Wie werden Bewohner geschützt und Abfälle entsorgt?

Ziel einer Schadstoffsanierung ist der Schutz von Bewohnern und Nutzern. Genannt werden etwa kontrollierter Rückbau und Luftreinigung. Welche Anforderungen im Einzelfall gelten, kann je nach Bundesland und Art der Arbeit unterschiedlich sein. Wie Sie sich während des Umbaus verhalten sollten, klären Sie am besten mit der Fachfirma und dem Gutachter.

Asbesthaltiger Abfall ist gefährlicher Abfall. Er muss getrennt gesammelt und staubfrei transportiert werden, auch gebrauchte Staubsaugerbeutel zählen dazu. Schon der positive Nachweis in einer Probe kann einen ganzen Mischabfall zu gefährlichem Abfall machen. Welches Verfahren vor Ort gilt, nennt der örtliche Entsorger. Arbeiten an Asbest mit niedrigem und mittlerem Risiko müssen laut Verbraucherzentrale mindestens eine Woche vorher gemeldet werden, und zwar an Behörde und Berufsgenossenschaft.

Was passt zu Ihrem Vorhaben?

Je älter das Haus und je größer der Eingriff, desto eher lohnt sich ein Schadstoffgutachten. Sammeln Sie zuerst Baujahr, frühere Umbauten und bekannte Befunde und prüfen Sie, welche Bauteile betroffen sind. Bei größeren Vorhaben, Verdacht oder einem Gebäude vor 1993 ist ein unabhängiger Sachverständiger sinnvoll, der Proben fachgerecht nimmt und das Ergebnis verständlich erklärt. Eigene Probenahme und Arbeiten am Material sollten Sie unterlassen.

Häufige Fragen

Muss ich mein Haus vor dem Umbau untersuchen lassen?

Eine allgemeine Untersuchungspflicht für Eigentümer gibt es nicht. Pflichten bestehen vor allem für die ausführenden Firmen, und Sie müssen diesen Ihr vorhandenes Wissen mitteilen. Sinnvoll ist die Untersuchung dennoch bei größeren Umbauten im älteren Bestand.

Darf ich selbst eine Materialprobe entnehmen?

Von einer Probenahme in Eigenregie ist abzuraten. Beim Abkratzen oder Anbohren können Fasern frei werden, weshalb die Probenahme Fachleuten vorbehalten sein sollte. Auch Putz abschlagen, Kleber abschleifen oder Asbestböden entfernen sind Arbeiten für Fachfirmen.

Heißt ein Asbestfund, dass alles raus muss?

Ein Fund verlangt nicht automatisch den Ausbau. Intakte, fest gebundene Produkte stellen nach Angaben des Umweltbundesamts im normalen Gebrauch kein automatisches Risiko dar. Ob und wie gearbeitet wird, hängt vom Umbau und vom Zustand des Materials ab.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung, ersetzt keine Rechtsberatung und keine ärztliche Beratung.