Was Baubegleitung nicht ersetzt: Grenzen und Zuständigkeiten

Viele Bauherren gehen davon aus, dass mit einem Sachverständigen auf der Baustelle alles abgedeckt ist. Tatsächlich ist die Baubegleitung eine stichprobenartige, beratende Kontrolle im Auftrag des Bauherrn und nur ein Baustein unter mehreren. In diesem Beitrag lesen Sie, welche Aufgaben bei Bauleiter, Architekt und Bauunternehmen bleiben, was Sie als Bauherr weiterhin selbst tragen und worauf Sie beim Umfang der Baubegleitung achten sollten.

Was leistet Baubegleitung eigentlich?

Ein unabhängiger Sachverständiger prüft zentrale Bauphasen an einzelnen Terminen, dokumentiert seine Feststellungen und weist auf Mängel oder Abweichungen von der Baubeschreibung hin. Er arbeitet für den Bauherrn und hilft ihm, den Überblick zu behalten und seine Rechte durchzusetzen. Die Begleitung endet in der Regel mit der Mitwirkung bei der Schlussabnahme. Manche Anbieter bieten zusätzlich eine Begleitung in der Gewährleistungszeit an, das sollte vorab geklärt werden.

Die Kontrolle ist punktuell. Was zwischen den Terminen passiert oder später hinter Wänden und unter dem Estrich verschwindet, lässt sich nur schwer überblicken. Baubegleitung entdeckt Mängel und begleitet ihre Beseitigung, sie verhindert Mängel nicht zwingend.

Ersetzt Baubegleitung den Bauleiter?

Nein, das tut sie nicht. Nach den Landesbauordnungen ist ein Bauleiter vorgesehen, der der Behörde benannt werden muss. Er soll darauf achten, dass nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den genehmigten Plänen gebaut wird, und er sorgt für einen sicheren Ablauf auf der Baustelle. Stellt er Verstöße fest, die nicht behoben werden, meldet er sie der Behörde. Die genauen Regeln unterscheiden sich je Bundesland.

Diese gesetzliche Aufgabe ist keine Qualitätskontrolle im Interesse des Bauherrn. Bei einem Bauvertrag mit einem Bauunternehmen stellt dieses meist den Bauleiter. Er steht in dessen Diensten und vertritt bei Interessenkonflikten in der Regel das Unternehmen. Der Verband Privater Bauherren hält die Bezeichnung für Bauherren deshalb für irreführend. Der Sachverständige ergänzt diese Rolle, er übernimmt sie nicht.

Wer ist wofür zuständig?

Die folgende Übersicht hilft, die Rollen auseinanderzuhalten.

Beteiligter	Zuständig für	Grenze
Bauleiter	Einhaltung von Vorschriften und Plänen, sichere Baustelle	Meist beim Unternehmen angestellt, keine Interessenvertretung des Bauherrn
Architekt mit Objektüberwachung	Überwachung der Ausführung laut Vertrag	Reicht nur so weit, wie vertraglich vereinbart
Bauunternehmen	Mangelfreie Ausführung, Gewährleistung	Haftet für sein Werk, nicht für Vertragslücken
Baubegleiter	Stichprobenartige Kontrolle für den Bauherrn	Einzelne Termine, keine dauernde Anwesenheit
Bauherr	Eigene Pflichten und Entscheidungen	Verantwortung bleibt auch bei beauftragten Dritten

Was ist mit dem Architekten?

Hat ein Architekt die Objektüberwachung übernommen, also die Überwachung der Bauausführung, schuldet er mehr als einzelne Termine. Dazu gehören laut Fachtexten die Überwachung der Ausführung, die Koordination, ein Bautagebuch, die Prüfung von Rechnungen und die Überwachung der Mängelbeseitigung. Wie weit seine Pflichten reichen, ergibt sich aus dem Vertrag. Bei Fehlern in der Überwachung kann er haften.

Ob ein Fehler der Bauleitung oder der ausführenden Firma zuzuordnen ist, lässt sich oft nur schwer klären. In solchen Fällen empfiehlt sich der Rat eines Fachanwalts.

Was bleibt beim Bauunternehmen und beim Bauherrn?

Das Bauunternehmen schuldet die mangelfreie Ausführung und trägt die Gewährleistung. Daran ändert eine Baubegleitung nichts. Mängelansprüche am Bauwerk verjähren nach fünf Jahren ab Abnahme, bei Planungs- und Überwachungsleistungen gilt dieselbe Frist. Wurde ein Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung, aber nicht kürzer als fünf Jahre.

Auch Ihre eigene Verantwortung als Bauherr bleibt bestehen, selbst wenn Architekt, Bauleiter, Bauunternehmen oder Sachverständiger die Abwicklung übernehmen. Dazu gehören etwa die Anzeige des Baubeginns, Genehmigungen, Baustrom und Wasser, regelmäßige Besuche auf der Baustelle und die Meldung von Mängeln. Private Bauherren sind damit fachlich oft überfordert, deshalb ist externe Hilfe sinnvoll. Die Bauleitung selbst zu übernehmen erfordert Fachkunde und gilt als nahezu ein Vollzeitjob.

Was deckt Baubegleitung bei einem unvollständigen Vertrag ab?

Sie können nur verlangen, was vertraglich vereinbart ist. Fehlen im Vertrag Leistungen, etwa die Hausanschlüsse, werden sie durch eine Kontrolle nach Vertragsschluss nicht nachträglich geschuldet. Deshalb gehört die Prüfung von Bauvertrag und Leistungsbeschreibung vor der Unterschrift dazu.

Worauf sollten Sie bei der Beauftragung achten?

• Beauftragen Sie den Baubegleiter selbst. Er sollte wirtschaftlich nicht mit dem Bauunternehmen verbunden sein, ein vom Hausanbieter vermittelter Prüfer ist ungeeignet.
• Achten Sie auf Qualifikation, denn der Begriff Sachverständiger ist nicht geschützt. Ausbildung, Baustellenerfahrung und Unabhängigkeit sind die Anhaltspunkte.
• Legen Sie den Umfang schriftlich fest, also Anzahl und Zeitpunkte der Termine, Art der Dokumentation und Begleitung der Abnahme.
• Planen Sie die Termine an kritischen Bauphasen ein. Zu wenige Termine lassen verdeckte Mängel unentdeckt.
• Vereinbaren Sie eine förmliche Abnahme vor Ort mit Protokoll.
• Denken Sie an Kontrollen in der Gewährleistungszeit, besonders vor Fristablauf, weil Sie Schäden zuerst erkennen müssen.

Was bedeutet das für Ihre Erwartungen?

Baubegleitung erhöht die Chance, Mängel früh zu finden. Nach Angaben des Bauherren-Schutzbunds, der sich auf eine Studie mit einem Institut für Bauforschung beruft, entstehen typischerweise etwa 20 gravierende Mängel während des Baus und bis zu zehn weitere bei der Abnahme. Einen mängelfreien Bau garantiert sie nicht. Sie ersetzt weder Bauleitung noch Objektüberwachung und entbindet weder das Bauunternehmen noch Sie selbst von der Verantwortung. Klären Sie deshalb vor Baubeginn, wer welche Aufgabe übernimmt, und halten Sie das schriftlich fest.

Häufige Fragen

Kontrolliert der Bauleiter meines Bauunternehmens für mich?

Der Bauleiter ist in der Regel beim Bauunternehmen angestellt. Seine gesetzliche Aufgabe ist die Einhaltung von Vorschriften und Sicherheit, nicht die Interessenvertretung des Bauherrn. Wollen Sie eine unabhängige Kontrolle, beauftragen Sie einen eigenen Sachverständigen.

Trägt der Sachverständige die Verantwortung, wenn er den Bau begleitet?

Die Verantwortung des Bauherrn bleibt auch dann bestehen, wenn er Dritte einschaltet. Das Bauunternehmen schuldet weiterhin die mangelfreie Ausführung. Welche Pflichten der Sachverständige im Einzelfall hat, ergibt sich aus Ihrem Vertrag mit ihm.

Muss ich mich um Mängel nach der Abnahme noch selbst kümmern?

Die Gewährleistungsfrist läuft nach der Abnahme weiter, bei Bauwerken in der Regel fünf Jahre. Schäden müssen Sie dafür erst einmal bemerken. Regelmäßige Kontrollen, vor allem kurz vor Ablauf der Frist, sind daher sinnvoll.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.