Bauschadenanalyse für Immobilien in Bremen

Wasser gelangt in Bremer Keller vor allem durch hohes Grundwasser, durch Regenwasser auf dem Grundstück, durch Rückstau aus dem Kanal und durch defekte Leitungen. Beim Grundwasser steigt der Pegel über die Kellerbodenplatte und drückt von außen gegen Wände und Boden. Sind diese nicht ausreichend abgedichtet, wird der Keller feucht oder läuft voll. Bei Starkregen sammelt sich Oberflächenwasser an Häusern, wenn viel Fläche versiegelt ist und das Gefälle ungünstig liegt. Rückstau entsteht, wenn das Kanalnetz die Regenmenge nicht mehr aufnimmt. Das Kanalwasser tritt dann über Toiletten und Bodenabläufe in Räumen unterhalb der Straßenoberkante aus. Auch schadhafte Grundleitungen auf dem Grundstück können Wasser ins Haus bringen.

In Bremen gibt es für Starkregen eine eigene Karte. Sie zeigt für das Stadtgebiet den höchsten Wasserstand bei einem zweistündigen Starkregen, je nach Gelände, Gefälle und Oberfläche. Eigentümer können zusätzlich eine Auskunft zu ihrem Grundstück beantragen. Beim Grundwasser hat der Herbst 2023 gezeigt, was möglich ist. Von Oktober bis Dezember fiel außergewöhnlich viel Regen. In den meisten Stadtteilen stieg das Grundwasser auf den höchsten Stand seit Mitte der 1950er Jahre. Viele Gebäude hatten danach nasse Keller. Seit 2024 stehen Grundwasserdaten im Internet bereit, als Karten für einzelne Standorte.

Für Hausbesitzer in Bremen folgt daraus, dass der Blick auf Flüsse und Kanäle nicht genügt. Die nassen Keller von 2023 entstanden durch Grundwasser, ohne dass ein Fluss über die Ufer trat. Solches Wasser kann auch Wochen nach einem Hochwasser und weit entfernt von Gewässern auftreten. Das Grundwasser lässt sich im großen Maßstab kaum beeinflussen, deshalb muss der Schutz am eigenen Haus ansetzen. Dafür sind Eigentümer selbst zuständig. Zugleich ist nicht jedes Wasser im Keller Grundwasser. Es kann ebenso durch Öffnungen eindringen, als Sickerwasser durch feuchte Außenwände kommen oder bei Starkregen aus dem Abfluss steigen. Ein einzelner Pegelwert gilt zudem nicht für die ganze Stadt.

Ist Ihr Keller nass geworden, ohne dass Sie wissen, ob das Wasser von unten, aus der Wand, von draußen oder aus dem Abfluss kommt? Notieren Sie, wann es auftrat, etwa nach Starkregen oder erst nach Wochen nasser Witterung. Sehen Sie außerdem Ihre Adresse in der Starkregenkarte und in den Grundwasserdaten des Landes nach. Lassen Sie die Ursache von unseren Sachverständigen klären, bevor Sie abdichten oder eine Rückstausicherung einbauen. Erst wenn feststeht, woher das Wasser kommt, lässt sich eine Maßnahme wählen, die zu Ihrem Haus passt.

Risse an Gebäuden entstehen entweder durch Bewegungen im Baugrund oder durch Vorgänge im Bauteil selbst. Im Baugrund sind es vor allem Setzungen (das Absinken eines Hauses, weil der Boden unter der Last nachgibt), ein veränderter Grundwasserstand, Wasserentzug durch Bäume oder lange Trockenperioden und Erschütterungen durch Verkehr oder Bauarbeiten in der Nähe. Am Bauteil selbst lassen Schwinden des Materials, Temperaturwechsel, unterschiedliche Baustoffe ohne Fugen oder ein nicht ausgetrockneter Rohbau Risse entstehen. Gefährlich wird vor allem die ungleichmäßige Setzung, bei der sich ein Teil des Fundaments stärker senkt als der Rest. Meist wirken mehrere Ursachen zusammen.

In Bremen schwankt das Grundwasser mit der Jahreszeit und mit der Witterung. Im Land Bremen gibt es mehr als 170 Grundwassermessstellen, von 22 Stationen sind die Tageswerte im Internet abrufbar. Für einen einzelnen Standort lassen sich auf einer Karte Höchst- und Tiefstände ablesen. Nach sehr hohen Niederschlägen erreichte das Grundwasser an mehreren Stellen der Stadt historische Höchststände, wie sich zuletzt ab Juni 2023 gezeigt hat. Der Geologische Dienst für Bremen untersucht den Untergrund und gibt Baugrundinformationen und Auskünfte für einzelne Standorte.

Der Wasserstand im Boden bestimmt, wie stark der Untergrund ein Haus belastet. Sinkt das Grundwasser, setzt sich der Boden. Bei Lehm, Schluff und Ton geschieht das zeitverzögert, weil diese Böden ihr Wasser nur langsam abgeben. Steigt das Grundwasser wieder, kann sich der Boden heben. In einer Stadt mit schwankenden Grundwasserständen ist das für Hauseigentümer ein naheliegender Grund für Risse. Auch eine Baustelle nebenan kann Risse auslösen, etwa durch Erschütterungen, durch tiefere Fundamente oder durch abgepumptes Grundwasser in der Baugrube. Risse, die durch eine solche Grundwasserabsenkung entstanden sind, bilden sich nach dem Ende der Maßnahme in der Regel zurück. Bei Erschütterungen kann die Rissbildung dagegen plötzlich auftreten.

Haben Sie einen Riss entdeckt und wissen nicht, ob er gefährlich ist? Halten Sie ihn mit datierten Fotos fest und markieren Sie die Enden mit Bleistift, damit Sie sehen, ob er wächst. Haarrisse bis etwa 0,2 mm gelten meist als harmlos. Breite oder wachsende Risse und solche, die auf eine Setzung hindeuten, lassen Sie am besten von unseren Sachverständigen ansehen, bevor sie verputzt werden. Steht in der Nachbarschaft ein Bau an, lohnt es sich, den Zustand Ihres Hauses vorher zu dokumentieren. Bohr- und Grundwasserdaten zu Ihrem Standort erhalten Sie beim Geologischen Dienst für Bremen. Wir ordnen das Rissbild ein und klären, ob Boden, Baustoff oder Nachbarbaustelle der Auslöser ist, bevor über eine Sanierung entschieden wird.

Ja, der Baugrund kann Schäden am Haus verursachen, vor allem wenn weicher Boden unter dem Gebäude nachgibt. Das Haus sinkt dann ab, was als Setzung bezeichnet wird. Senkt sich eine Seite stärker als die andere, können Risse, klemmende Türen oder schiefe Böden entstehen. In Bremen sind Gebäudeschäden durch Setzungen bereits beobachtet worden.

Der Untergrund in Bremen besteht in den obersten zehn Metern nur aus Lockergestein, also aus Sand, Schluff, Ton und organischen Anteilen. Das Bremer Becken ist eine flache Niederung mit Sand, Auelehm und Torf, umgeben von Mooren. Die jungen Schichten aus der Zeit nach der letzten Eiszeit gelten als Weichschichten. Dazu zählen Torf und weiche, bindige Böden wie Auelehm, Ton und Schluff. Dort sind besondere Gründungsmaßnahmen nötig, die Gründung ist die Art, wie ein Haus im Boden verankert wird. Die Bremer Düne, ein 5 bis 15 m dicker Rücken aus Flugsand, trägt unter anderem die Altstadt sowie Walle und Hemelingen. Im Block- und Hollerland nordöstlich der Düne liegen Niedermoore mit bis zu 5 m Mächtigkeit. In Bremen-Nord liegt höheres Land, die Geest, aus Geschiebelehm. Auch die eiszeitlichen Sande tragen gut. Viele Flächen in der Stadt wurden zudem mit Sand aufgehöht, an anderen Stellen wurde der weiche Boden durch tragfähigen Sand ersetzt.

Die Weichschichten geben vor allem dann nach, wenn das Grundwasser schwankt oder dauerhaft Last auf ihnen steht. Dabei sind Setzungen von einigen Millimetern pro Jahr möglich. Weil Lage und Dicke der Schichten von Ort zu Ort wechseln, lässt sich vom Nachbargrundstück nicht sicher auf das eigene schließen. Auf aufgehöhten Flächen kommt es darauf an, womit aufgefüllt wurde. Ist es Sand, ist eine Bebauung mit wenigen Geschossen ohne Tiefgründung möglich. Das Risiko, dass der Boden das Bauen erschwert oder verteuert, liegt beim Bauherrn als Grundstückseigentümer. Ein Bodengutachten sollte deshalb vor dem Kauf- und Bauvertrag vorliegen. Es zeigt, ob ein Bodenaustausch, eine Sicherung der Baugrube oder eine Abdichtung nötig ist.

Planen Sie den Kauf eines Grundstücks, oder zeigt Ihr Haus neue Risse und Absenkungen? Für eine einzelne Adresse bietet der Geologische Dienst für Bremen einen Kartendienst zur Ingenieurgeologie und eine Standortauskunft an, die auf rund 100.000 archivierten Bohrdaten beruht. Beides ersetzt keine Untersuchung auf dem Grundstück selbst. Unsere Sachverständigen bewerten Schadensbild und Bodengutachten zusammen und können einschätzen, ob der Untergrund die Ursache ist und welche Maßnahmen am Haus nötig sind.

Wir sind in allen Bremer Stadtteilen für Sie im Einsatz, von Schwachhausen und Findorff über die Neustadt bis Vegesack. Außerhalb der Stadt sind wir in Delmenhorst und den angrenzenden Landkreisen unterwegs, etwa in Stuhr, Weyhe, Achim, Lilienthal oder Ritterhude. Liegt Ihre Immobilie weiter entfernt, fragen Sie gern bei uns nach.