Bauschadenanalyse für Immobilien in Flensburg

Wasser im Keller kann von hohem Grundwasser kommen, von Stauwasser nach Regen, von Starkregen auf der Oberfläche oder von Rückstau aus dem Kanal. Auch eine schadhafte Abdichtung oder ein defektes Abwasserrohr lassen Wasser ins Haus. Steigt das Grundwasser über den Kellerboden, drückt es gegen Bodenplatte und Wände. Stauwasser sammelt sich über Bodenschichten, die Wasser kaum durchlassen. Es drückt seitlich an die Außenwand. Beim Rückstau ist die öffentliche Kanalisation überlastet. Das Wasser wird dann über den Hausanschluss zurück ins Gebäude gedrückt.

Flensburg liegt am inneren Ende der Förde im Östlichen Hügelland, einer von den Eiszeiten geformten Landschaft. Dort kommen Geschiebemergel, Schluff und Ton vor, also Böden, die Wasser schlecht durchlassen. Sie können mindestens 5 m dick sein und tiefere Grundwasserstockwerke von den oberen trennen. Das beschreibt den Landschaftsraum. Wie der Boden unter einem einzelnen Haus aufgebaut ist, zeigt erst eine Untersuchung vor Ort. Die Kanalisation ist im Land auf Regen ausgelegt, wie er alle 1 bis 5 Jahre vorkommt. Gegen Starkregen setzt die Stadt auf Rückhaltebecken, unterirdische Regenspeicher, Mulden und das Entsiegeln von Flächen. Von einer Sturmflut spricht man an der Ostsee ab mehr als 1 m über Normalhöhe, in der Förde läuft das Wasser meist höher auf als an der offenen Küste.

Wo dichte Schichten im Boden liegen, kann Regenwasser am Haus leichter stehen bleiben und gegen Keller und Abdichtung drücken. Bei einem Starkregen reicht die Kanalisation nicht aus, um alles abzuleiten. Dann kann Wasser aus dem Kanal in Häuser zurückdrücken, die keinen Rückstauverschluss haben. Starkregen betrifft außerdem nicht nur Grundstücke am Wasser, er kann jedes Haus in der Stadt erreichen. Für den Schutz sind Eigentümer selbst zuständig. Wer nahe am Ufer der Förde wohnt, sollte zusätzlich die Hochwasserkarten des Landes für die Küste ansehen.

Ist Ihr Keller feucht, ohne dass Sie wissen, ob das Wasser von außen, aus dem Boden oder aus der Leitung kommt? Dann lassen Sie die Ursache von unseren Sachverständigen klären, bevor Sie abdichten oder Geld in eine Rückstausicherung stecken. Wir sehen uns Abdichtung, Leitungen und Anschluss am Gebäude an und können zeigen, welche Maßnahme zur tatsächlichen Ursache passt. Die Starkregen-Hinweiskarten des Landes können Sie vorab für Ihre Adresse selbst abrufen.

Risse entstehen häufig durch das Material der Wand, durch einen nachgebenden Baugrund oder durch Veränderungen in der Umgebung des Hauses. Putz und Mörtel schwinden in den ersten Jahren nach dem Bau beim Austrocknen. Temperaturunterschiede belasten Schwachstellen. Der Boden unter einem neuen Haus setzt sich um einige Millimeter. Bei Sand oder Kies ist das nach einigen Monaten vorbei, bei Ton kann es mehrere Jahre dauern. Von außen wirken eine Baustelle nebenan, Erschütterungen, eine neue Aufschüttung, ein abgesenkter Grundwasserspiegel oder defekte Abwasserrohre, die Boden unter dem Fundament ausspülen. Feine Haarrisse im Außenputz sind meist unkritisch. Tiefe oder lange Risse an Fenstern, Türen, Ecken, Anbauten und Giebeln sollten Sie genauer ansehen lassen.

Flensburg liegt am inneren Ende der Förde im Östlichen Hügelland, einer Landschaft, die die Eiszeiten geformt haben. Für diesen Landschaftsraum ist beschrieben, dass tonreiche Schichten wie Geschiebemergel (ein eiszeitlicher, tonreicher Boden, der Wasser schlecht durchlässt) tiefere Grundwasserstockwerke von den oberen trennen. Sie können mindestens 5 m dick sein. Wie der Boden unter einem einzelnen Haus aufgebaut ist, sagt das nicht.

Wo tonreiche Böden unter einem Haus liegen, kann das Setzen länger dauern als auf Sand oder Kies. Ein Riss, der Jahre nach dem Einzug auftritt, muss deshalb nicht auf einen Baufehler hindeuten. Ob das für Ihr Grundstück zutrifft, lässt sich nur vor Ort klären. Ebenso gut kann der Auslöser im Putz, in einer undichten Leitung oder in einer Baugrube auf dem Nachbargrundstück liegen.

Haben Sie einen Riss entdeckt und wissen nicht, ob er gefährlich ist? Fotografieren Sie ihn mit Datum, markieren Sie seine Enden mit Bleistift und prüfen Sie nach einiger Zeit, ob er darüber hinauswächst. Verspachteln sollten Sie nur reine Putzrisse, tiefe Risse nicht. Wächst der Riss oder ist die Ursache unklar, lassen Sie ihn von unseren Sachverständigen ansehen. Wir unterscheiden nach Lage und Verlauf, ob Baustoff, Leitung, Umfeld oder Boden dahinterstecken. Außerdem sagen wir Ihnen, ob eine Untersuchung des Baugrunds nötig ist, bevor Sie Geld in die Reparatur stecken.

Ja, der Baugrund kann in Flensburg Schäden am Haus verursachen, wenn er unter dem Gewicht des Gebäudes nachgibt oder am Hang ins Rutschen kommt. Gibt der Boden nach, sinkt das Haus ab. Fachleute nennen das Setzung. Sinkt eine Hausecke stärker ab als die andere, entstehen Risse. Wie stark das ausfällt, hängt vom Untergrund direkt unter dem Grundstück ab.

Flensburg liegt im Östlichen Hügelland, einer Landschaft, die das Eis der letzten Kaltzeit geformt hat. Auch die Förde geht darauf zurück. Der Untergrund besteht überwiegend aus Geschiebelehm und Geschiebemergel (ein von Gletschern abgelagertes Gemisch aus Ton, Schluff, Sand und Steinen) und aus Schmelzwassersand. In früheren Senken und Seen liegen jedoch weiche Schichten aus Mudde, Seekreide und Torf, die sich unter Last stark zusammendrücken. An manchen Stellen im Stadtgebiet ist sogar der Geschiebelehm als weich beschrieben. Die Landschaft wechselt kleinräumig zwischen Kuppen, Hängen und Senken, deshalb kann sich der Boden schon innerhalb einer Straße ändern. Dazu kommen die Steilufer der Förde. An ihnen sind Rutschungen kartiert, ausgelöst vor allem durch Wasser, das den Hangfuß unterspült, örtlich auch durch Ton unter der Moräne. Auch Gebäude wurden dabei beschädigt.

Für Hausbesitzer folgt daraus, dass fester und weicher Boden in Flensburg dicht nebeneinander liegen können. Steht ein Haus zum Teil auf tragfähigem Lehm und zum Teil auf einer weichen Senke, setzt es sich ungleichmäßig. An manchen Stellen ist deshalb eine Tiefgründung nötig, bei der die Last des Hauses bis in tragfähige Schichten unter den weichen Lagen geleitet wird. Wer am Fördehang kauft oder baut, sollte zusätzlich auf Hangwasser, den Zustand des Hangfußes und frühere Abgrabungen oder Aufschüttungen achten. Rutschungen gibt es auch an der inneren Förde, nicht nur an der offenen Ostsee.

Planen Sie einen Kauf oder Bau in Flensburg, oder zeigt Ihr Haus neue Risse? Dann lassen Sie den Boden und das Schadensbild von unseren Sachverständigen ansehen, bevor Sie entscheiden. Sie können vorab selbst im Umweltportal des Landes nachsehen, welche Bohrungen und geologischen Karten es für Ihre Nachbarschaft gibt. Diese Karten erfassen nur die oberen rund zwei Meter und ersetzen kein Baugrundgutachten. Wir ordnen die Funde für Ihr Grundstück ein und sagen Ihnen, ob eine Untersuchung mit Bohrungen nötig ist.

Wir sind in allen Flensburger Stadtteilen für Sie im Einsatz, etwa in der Altstadt, in Mürwik, Engelsby, Weiche oder Tarup. Außerhalb der Stadt sind wir im angrenzenden Kreis Schleswig-Flensburg unterwegs, etwa in Harrislee, Glücksburg, Handewitt, Tarp oder Oeversee. Liegt Ihre Immobilie weiter entfernt, fragen Sie gern bei uns nach.