Bauschadenanalyse für Immobilien in Lübeck

Wasser im Keller kann aus dem Kanal zurück ins Haus drücken, bei Starkregen über das Gelände eindringen oder bei Hochwasser aus einem Graben in tiefe Kellerzugänge steigen. Beim Rückstau ist der öffentliche Abwasserkanal überlastet oder blockiert. Das Abwasser läuft dann über den Hausanschluss zurück und tritt an den tiefsten Abläufen im Haus aus. Bei Starkregen sucht sich das Wasser seinen Weg über Straßen und Grundstücke und gelangt über Lichtschächte, Kellerabgänge und Kellertüren hinein. Einen Rückstau lösen nicht nur Unwetter aus. Auch Verstopfungen, Rohrbrüche, der Ausfall eines Pumpwerks oder Spülarbeiten im Kanalnetz können ihn verursachen.

In Lübeck sind die öffentlichen Kanäle nicht dafür gebaut, jeden Starkregen sofort abzuleiten. Rohre in dieser Größe wären zu teuer, deshalb wird bei starkem Regen eine kurze Überlastung bewusst in Kauf genommen. Kommunale Kanalnetze im Land sind grob auf Regen ausgelegt, wie er alle ein bis fünf Jahre vorkommt. Als Rückstauebene gilt in Lübeck, sofern nichts anderes angegeben ist, eine Höhe von mindestens 10 cm über der Fahrbahn an der Anschlussstelle. Bis dorthin kann das Wasser im Rohrsystem steigen. Es steht an jedem Anschluss gleich hoch. Für Starkregen stellt das Land Hinweiskarten bereit, auf denen Sie Ihre Adresse eingeben können. Sie zeigen Wassertiefe und Fließrichtung für zwei Szenarien, lassen aber Versickerung, Kanalnetz und Rückstau außen vor.

Für Eigentümer in Lübeck bedeutet das, dass Rückstau zum Normalfall gehören kann, auch wenn er in Ihrem Haus noch nie aufgetreten ist. Gefährdet sind alle Räume und Abläufe unterhalb der Rückstauebene, also typischerweise Keller, Waschküche oder eine Wohnung im Souterrain. Für den Schutz sind Sie selbst zuständig. Ein Rückstauverschluss sperrt den Ablauf, passt aber nur für untergeordnet genutzte Räume. Eine Hebeanlage pumpt das Abwasser über die Rückstauebene und gilt als sicherster Schutz. Beide Anlagen müssen regelmäßig kontrolliert und gewartet werden. Gegen Oberflächenwasser helfen Lichtschächte, Außentreppen und Türschwellen, die 10 bis 15 cm über das Gelände ragen. Starkregen kann zudem auch weit entfernt von Flüssen zu Überflutungen führen.

Ist Ihr Keller nach Regen schon einmal nass geworden, oder liegen Räume in Ihrem Haus unter Straßenhöhe? Dann lassen Sie von unseren Sachverständigen klären, auf welchem Weg das Wasser kommt, bevor Sie Geld in eine Anlage stecken. Wir können einschätzen, ob ein Rückstauverschluss reicht, ob eine Hebeanlage nötig ist oder ob erst Lichtschächte und Türschwellen angepasst werden sollten. Für den Einbau selbst ist anschließend ein Sanitärfachbetrieb der richtige Ansprechpartner.

Zu den häufigsten Ursachen zählen das Schwinden (Schrumpfen) und die Längenänderung der Baustoffe, ungleichmäßige Setzungen des Bodens, Erschütterungen, Feuchte sowie Fehler bei Planung und Ausführung. Meist reißt ein Baustoff, weil er Zugkräften nicht standhält. Oft wirken mehrere Auslöser zusammen. Setzungen entstehen etwa bei weichen Böden, bei Torf, bei abgesenktem Grundwasser, durch die Last des Hauses selbst oder durch Bauarbeiten neben einem bestehenden Gebäude.

In Lübeck steht in der Altstadt ein vorindustrieller Hausbestand aus Mittelalter und Hansezeit, der seit 1987 zum Welterbe gehört. Auch der Boden darunter ist alt. Er ist reich an archäologischen Schichten, Grabungen gehören dort zum Alltag. An manchen Stellen, etwa im Gründungsviertel, wurden schon im Mittelalter Gräben angelegt, um hölzerne Fundamente vor Fäulnis zu schützen. Das Viertel wurde 1942 zerstört und wird nach historischem Vorbild neu bebaut. Wie der Boden in einzelnen Stadtteilen genau aufgebaut ist, lässt sich ohne Untersuchung vor Ort nicht sagen.

Bei Häusern, die Jahrhunderte alt sind, hatten Bewegungen im Boden sehr lange Zeit, sich auszuwirken. Ungleichmäßige Setzungen können Risse selbst nach Jahrhunderten noch verändern. Dass Wasser im Boden und Holzbauteile bei alten Häusern früh ein Thema waren, zeigt das Beispiel aus dem Gründungsviertel. Nicht jeder Riss geht aber auf den Boden zurück. Schwinden, Temperatur und Putzfehler sind ebenfalls häufig. Auch eine Baustelle nebenan wird mitunter zu Unrecht verantwortlich gemacht.

Haben Sie einen Riss entdeckt und fragen sich, ob er harmlos ist? Haarrisse bis etwa 0,2 mm an Fassaden gelten meist als unbedenklich. Fotografieren Sie den Riss mit Datum, messen Sie die Breite und prüfen Sie regelmäßig, ob er länger oder breiter wird. Wächst er, ist er breit oder tief, lassen Sie ihn von unseren Sachverständigen ansehen. Am Rissbild lässt sich oft erkennen, ob Schwinden, Bewegung zwischen Bauteilen oder der Untergrund dahintersteckt. Verputzen Sie den Riss erst, wenn die Ursache geklärt ist.

Ja, der Baugrund kann auch in Lübeck Schäden am Haus verursachen, wenn sich der Boden unter dem Gebäude ungleichmäßig senkt. Fachlich heißt das Setzung. Das Gewicht des Hauses presst Wasser aus dem Boden. Der Boden verdichtet sich. Bei durchlässigem Untergrund geht das schneller, bei dichtem Boden kann es Jahre bis Jahrzehnte dauern. Senkt sich ein Hausteil stärker als der andere, entstehen Risse. Besonders anfällig sind weiche Tone, aufgeweichte Schluffe und organische Böden wie Torf.

Das Lübecker Umland gehört zur eiszeitlich geprägten Landschaft des Östlichen Hügellands. Typisch ist dort Geschiebemergel, ein von Gletschern abgelagertes, kalkhaltiges Gemisch aus Lehm, Sand und Steinen. Er trägt häufig gut. Dazu kommt Beckenschluff, eine feinkörnige Ablagerung aus früheren Schmelzwasserbecken. Er trägt grundsätzlich auch, setzt sich unter einer neuen Dauerlast aber über lange Zeit. Wasser versickert darin kaum, deshalb kann sich nach Regen Stauwasser sammeln. Baufahrzeuge machen ihn leicht breiig. In Senken liegt örtlich Torf, der stark zusammengedrückt wird und sich zusätzlich zersetzt. An manchen Stellen, etwa in einem Baugebiet in Travemünde, ist oberflächennah Torf zu erwarten. Auch unter einem Teil der Altstadt liegen dicke Torfschichten.

Für Hausbesitzer folgt daraus, dass tragfähiger und weicher Boden in Lübeck dicht beieinander vorkommen können. Ein Haus kann zum Teil auf gutem Geschiebemergel und zum Teil auf Schluff oder Torf stehen. Genau das führt zu ungleichmäßigen Setzungen. Wie der Boden bei Ihnen aufgebaut ist, lässt sich nicht vom Nachbargrundstück ablesen. Die Landeskarten im Umweltportal Schleswig-Holstein geben eine Orientierung. Die geologischen Karten zeigen den Boden nur bis etwa 2 m Tiefe, eine Bohrung auf Ihrem Grundstück ersetzen sie nicht. Beim Kauf oder Bau sollte ein Baugrundgutachten vorliegen, bevor Sie unterschreiben.

Haben Sie neue Risse entdeckt, oder planen Sie den Kauf oder Bau eines Hauses in Lübeck? Dann lassen Sie Rissbild und Boden von unseren Sachverständigen ansehen. Liegt schon ein Baugrundgutachten vor, können wir es gegenprüfen. Besteht der Verdacht auf den Untergrund, empfehlen wir die passende Untersuchung, bei der Zahl und Tiefe der Bohrungen zum Grundstück passen.

Wir sind in allen Lübecker Stadtteilen für Sie im Einsatz, von der Innenstadt bis nach Travemünde an der Ostsee. Außerhalb der Stadt sind wir in den angrenzenden Kreisen in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern unterwegs, etwa in Bad Schwartau, Timmendorfer Strand, Reinfeld, Ratzeburg oder Selmsdorf. Liegt Ihre Immobilie weiter entfernt, fragen Sie gern bei uns nach.