Kaufberatung für Immobilien in Lübeck

Besonders ist in Lübeck die Altstadtinsel, auf der viele Häuser im Kern noch aus mittelalterlichen Backsteinmauern bestehen und ein großer Teil unter Denkmalschutz steht. Solche Häuser verhalten sich anders als jüngere Gebäude. Sie haben dicke Mauern, oft verborgene Bauteile und eigene Anforderungen an Reparatur, Heizung und Umbau.

Die Altstadt ist seit 1987 Welterbe. Weil es im Umland kaum feste Baustoffe gab, baute man im Mittelalter mit Backstein. Schon früh entstanden mehr als tausend Steinhäuser mit gemeinsamen Brandmauern (dicken Trennwänden zwischen zwei Häusern). Die Mehrzahl der Altstadthäuser ist im Kern noch heute viele Jahrhunderte alt. Der typische Haustyp ist das Dielenhaus, schmal, mit dem Giebel zur Straße und einem langen Grundstück dahinter. Die feuchten Uferbereiche der Insel wurden im Mittelalter mit Holzrosten aufgefüllt, auf denen bis heute Steinhäuser stehen. Im Zweiten Weltkrieg ging etwa ein Fünftel der Altstadt verloren, der Wiederaufbau dauerte Jahrzehnte. Auch außerhalb der Altstadt ist der Bestand alt. Nach der letzten Zählung waren 18,6 Prozent der Wohngebäude vor 1919 gebaut, im Landesdurchschnitt 12,2 Prozent.

Aus dieser Bauweise ergeben sich die typischen Fragen für Eigentümer. Hinter einer jüngeren Fassade kann ein mittelalterliches Haus stecken, dessen Brandmauern sehr dick sind. Über Jahrhunderte hat sich Salz im Backstein angereichert, vor allem im Erdgeschoss, wo Feuchte aus dem Boden aufsteigt. Ist die Raumluft im Winter zu trocken, kristallisiert das Salz aus und sprengt Putz und Anstrich ab. Nachträgliche Sperren gegen aufsteigende Feuchte haben in den Lübecker Häusern wenig gebracht. Als praktikabel gilt ein gleichmäßiges Raumklima. Bei Reparaturen eignen sich Materialien, die dem alten ähneln, etwa Kalkmörtel, während Zementmörtel Folgeschäden am Original auslösen kann. Weil nach dem Krieg oft nur Fassaden geschützt wurden, sind Innenräume lange ohne Rücksicht verändert worden. Bei Umbauten tauchen daher immer wieder historische Bauteile auf. Nicht jedes alte Haus ist ein Denkmal.

Planen Sie, ein Haus in der Altstadt zu kaufen oder umzubauen? Dann lassen Sie es vorher von unseren Sachverständigen ansehen. Wir beurteilen auch Feuchte und Salz in den Mauern. So wissen Sie, womit Sie bei Sanierung und Heizung rechnen müssen. Ob ein Haus ein Denkmal ist, können Sie vorab in der Denkmalliste der Stadt im Internet nachsehen.

Betroffen sind in Lübeck vor allem Lagen am Wasser, also die Altstadt und Travemünde bei Ostseehochwasser sowie der Süden an der Unteren Trave, wo bei Flusshochwasser Flächen überflutet werden können. Dazu kommt Starkregen, der auch Grundstücke fern vom Wasser treffen kann. Beim Grundwasser gibt es kein Bild, das für die ganze Stadt gilt.

Lübeck liegt an der Trave, die in die Lübecker Bucht mündet. Wenn Westwinde Wasser in die Ostsee drücken, steigt es in Buchten höher als an offener Küste. Von einer Sturmflut spricht man an der Ostsee ab mehr als 1 m über Normalhöhennull, der Höhe über dem Meeresspiegel. Das Wasser läuft dann über die Trave bis in die Altstadt und nach Travemünde. Für die Untere Trave gibt es außerdem ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet, eine Fläche, die für abfließendes Hochwasser freigehalten wird. Es beginnt in Moisling. Bei Starkregen kommt es auf Geländeform, Versickerung und Kanalnetz an. Lübeck gehört zu den Städten mit einer eigenen Starkregengefahrenkarte. Beim Grundwasser trennt schwer durchlässiger Geschiebemergel, ein Boden aus der Eiszeit, die Grundwasserstockwerke. Eiszeitliche Rinnen greifen in die Schichten ein, deshalb lassen sich Messwerte nicht einfach auf andere Orte übertragen.

Für Eigentümer in der Altstadt, in Travemünde und im Süden der Stadt heißt das, dass die Wasserlage beim Kauf mitgeprüft werden sollte. Wer abseits davon wohnt, ist bei Starkregen nicht automatisch sicher. Einen vollständigen Schutz vor Sturmfluten gibt es nach Angabe des Landes ohnehin nicht. Beim Grundwasser sagt die Nachbarstraße wenig über Ihren Keller aus, weil der Untergrund von Ort zu Ort wechselt. Die amtlichen Karten helfen bei der ersten Orientierung. Das Land hat seit dem 22.12.2025 neue Hochwasserkarten im Hochwasserkartenportal veröffentlicht, in dem Sie Ihre Adresse eingeben können. Sie sind nur bis zu einem Maßstab von 1 zu 10.000 belastbar, ein einzelnes Grundstück lässt sich damit nicht genau beurteilen. Die landesweite Starkregenkarte ist vereinfacht und lässt Kanalnetz und Versickerung aus.

Liegt Ihre Immobilie in einem Bereich, den die Karten markieren, oder war der Keller schon einmal feucht? Dann lassen Sie die Immobilie vor Kauf oder Umbau von unseren Sachverständigen ansehen. Wir prüfen Keller, Abdichtung und Untergrund vor Ort. Drucken Sie vorher das Kartenergebnis für Ihre Adresse aus und nehmen Sie es zum Termin mit.

Wir sind in allen Lübecker Stadtteilen für Sie im Einsatz, von der Innenstadt bis nach Travemünde an der Ostsee. Außerhalb der Stadt sind wir in den angrenzenden Kreisen in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern unterwegs, etwa in Bad Schwartau, Timmendorfer Strand, Reinfeld, Ratzeburg oder Selmsdorf. Liegt Ihre Immobilie weiter entfernt, fragen Sie gern bei uns nach.