Bauschadenanalyse für Immobilien in Oldenburg

Wasser gelangt in Oldenburger Keller vor allem über das Grundwasser, über Stauwasser nach Regen, über Regenwasser von der Oberfläche und über Rückstau aus dem Kanal. Steht das Grundwasser höher als der Kellerboden, drückt es von außen gegen Boden und Wände. Es kann nach einem Hochwasser noch weiter steigen, auch wenn der Wasserstand draußen schon sinkt. Stauwasser ist Regen, der im Boden versickert, aber vor der Kellerwand stehen bleibt, weil darunter eine wenig durchlässige Schicht liegt. Bei Starkregen läuft Oberflächenwasser in Lichtschächte ohne Ablauf oder mit zu niedrigem Rand. Beim Rückstau ist das Kanalnetz überlastet. Abwasser drückt dann über Abläufe ins Haus. Hinzu kommen Mängel am Haus selbst, etwa eine defekte Drainage, eine schadhafte Abdichtung oder undichte Leitungen.

Oldenburg liegt dort, wo Marsch, Moor und Geest aufeinandertreffen. Die Geest ist das etwas höhere Land. Ihre Rücken ragen nur etwa drei Meter über die Niederungen. Moor und Marschland umgeben sie fast vollständig. Das Gelände ist dadurch insgesamt flach.

In einer so flachen Landschaft sammelt sich Regenwasser leicht an tiefen Stellen und vor den Kellerwänden. Wo der Boden wenig durchlässig ist, etwa bei Lehm, staut sich Sickerwasser besonders gut. Rückstau trifft Räume unterhalb der Straßenoberkante, also Keller und tiefe Hauseingänge, auch weit entfernt von jedem Gewässer. Für Starkregen gibt es für Oldenburg eine eigene Gefahrenkarte, in der Sie Ihre Adresse nachsehen können.

Ist Ihr Keller in Oldenburg schon einmal nass geworden, ohne dass Sie wissen, woher das Wasser kam? Notieren Sie, wann es auftrat, etwa nur nach Starkregen oder auch bei trockenem Wetter. Lassen Sie die Ursache von unseren Sachverständigen klären, bevor Sie abdichten. Die Abdichtung muss zur Art des Wassers passen. Das lässt sich am Haus selbst am besten beurteilen.

Risse haben meist mehrere Ursachen, die zusammenwirken. Häufig sind ungleichmäßige Setzungen (das Absinken eines Hauses im Boden), ein sinkender Grundwasserstand, Wasserentzug durch Bäume oder lange Trockenheit sowie Erschütterungen durch Bauarbeiten oder Schwerverkehr in der Nähe. Dazu kommen Vorgänge im Baustoff selbst. Mauerwerk und Beton schwinden in den ersten Jahren leicht, weil sie austrocknen. Wo unterschiedliche Baustoffe aneinandergrenzen und Fugen keine Bewegung zulassen, reißt es an diesen Stellen. Sinkt ein Haus gleichmäßig ab, entstehen selten Risse. Gefährlich ist die ungleiche Setzung, bei der sich einzelne Teile des Fundaments unterschiedlich stark senken.

Im Raum Oldenburg treffen Geest (höheres, sandiges Land), Marsch (flaches Land nahe dem Meeresspiegel) und Moor (torfiges Feuchtgebiet) aufeinander. Die Stadt liegt am Übergang der Delmenhorster zur Oldenburger Geest. Westlich schließen Moore an, östlich die Marsch der unteren Hunte. Die Oldenburger Geest ist fast vollständig von Moor- und Marschland umgeben.

Weicher Boden gibt unter einem Haus stärker nach als fester. Weil in dieser Gegend so unterschiedliche Landschaftsformen nebeneinanderliegen, kann der Untergrund schon auf kurzer Strecke wechseln. Steht ein Haus teils auf festerem, teils auf weicherem Boden, setzt es sich ungleichmäßig. Bei Ton und Schluff geschieht das zeitverzögert, weil diese Böden ihr Wasser nur langsam abgeben. Trocknen solche feinkörnigen Böden aus, etwa durch Bäume oder lange Trockenheit, schrumpfen sie. Die Schicht kann dabei um bis zu rund 10 Prozent dünner werden.

Haben Sie einen Riss entdeckt und wissen nicht, ob er gefährlich ist? Fotografieren Sie ihn mit Datum und markieren Sie die Enden, dann sehen Sie, ob er wächst. Haarrisse bis etwa 0,2 mm gelten meist als unbedenklich. Breitere oder wachsende Risse lassen Sie am besten von unseren Sachverständigen ansehen, bevor sie verspachtelt werden. Einen ersten Eindruck vom Boden an Ihrer Adresse geben die Karten im NIBIS-Kartenserver des Landesamts für Bergbau, Energie und Geologie, ein Gutachten ersetzen sie nicht. Am Rissbild und am Gebäude lässt sich klären, ob Boden, Wasser, Baustelle oder Baustoff dahinterstecken. Danach richtet sich die passende Reparatur.

Ja, der Baugrund kann Schäden am Haus verursachen, vor allem wenn weicher Boden unter dem Gebäude nachgibt. Das Haus sinkt dann ab, was als Setzung bezeichnet wird. Senkt sich eine Seite stärker als die andere, können Risse, klemmende Türen oder schiefe Böden entstehen. Als besonders riskant für Gebäude gilt Torf, ein Boden aus nur teilweise zersetzten Pflanzenresten, der viel Wasser enthält.

Oldenburg liegt im Westen der Oldenburger Geest. Das ist eine flach gewölbte Platte aus höher gelegenem Land, die fast vollständig von Moor und Marsch umgeben ist. Die Rücken dieser Geest liegen nur etwa 3 m über den Niederungen. Im Stadtgebiet befindet sich mit dem Everstenmoor ein Rest Hochmoor, also ein Moor, das vom Regenwasser gespeist wird. Seine Böden sind weithin entwässert.

Wird ein Moor entwässert, kommt Luft an den Torf. Er wird zersetzt und schrumpft, die Geländeoberfläche sinkt. Manche Moore werden seit über hundert Jahren entwässert. Für Häuser ist das wichtig, weil sich der Untergrund dort, wo Torf liegt, über Jahre verändern kann. Da in Oldenburg höheres Land, Moor und Marsch dicht beieinander liegen, ist ein Blick auf den Boden der eigenen Adresse sinnvoll, bevor Sie kaufen oder bauen. Torf kann außerdem unter bis zu 2 m anderem Boden liegen und von der Oberfläche aus unsichtbar bleiben.

Planen Sie einen Kauf, oder zeigt Ihr Haus neue Risse? Eine erste Orientierung gibt der Kartenserver NIBIS des Landesamts für Bergbau, Energie und Geologie. Die dortige Baugrundkarte zeigt nur die obersten etwa 2 m und ersetzt keine Untersuchung des Grundstücks. Tiefere Schichten lassen sich über die Bohrdatenbank Niedersachsen einsehen. Unsere Sachverständigen bewerten Schadensbild und Bodenverhältnisse gemeinsam. Bei Torf in der Nähe Ihres Grundstücks empfehlen wir, gezielt untersuchen zu lassen, wie tragfähig der Untergrund ist.

Wir sind in allen Oldenburger Stadtteilen für Sie im Einsatz, von der Innenstadt über Eversten und Bürgerfelde bis Osternburg und Kreyenbrück. Außerhalb der Stadt sind wir in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg unterwegs, etwa in Bad Zwischenahn, Rastede, Edewecht, Hatten oder Wardenburg. Liegt Ihre Immobilie weiter entfernt, fragen Sie gern bei uns nach.