Kaufberatung für Immobilien in Oldenburg

Oldenburg blieb im Zweiten Weltkrieg weitgehend verschont, deshalb gibt es hier kaum den großflächigen Wiederaufbau, der den Bestand vieler anderer Großstädte prägt. Wer in Oldenburg ein älteres Haus kauft oder besitzt, hat es daher oft mit einem Gebäude aus der Zeit nach dem Stadtbrand von 1676 zu tun. Dazu kommen Wohnbauten der Nachkriegszeit und ein Untergrund, der von Stadtteil zu Stadtteil sehr unterschiedlich ausfallen kann.

Die Altstadt innerhalb der früheren Wallanlagen hat ihren alten Grundriss behalten, mit kleinen Grundstücken, deren Zuschnitt noch aus dem Mittelalter stammt. Die Häuser sind dagegen jünger. Beim Stadtbrand 1676 verbrannten rund 700 Häuser der Innenstadt. Das heutige Bild prägen der Klassizismus (ein Baustil von etwa 1800 bis in die 1840er Jahre) und ab etwa 1850 der Historismus, der ältere Stile wieder aufgriff. Die Befestigungen wichen einem Promenadenring. Mit dem Bahnanschluss 1867 und dem Hunte-Weser-Kanal 1893 wuchs die Wirtschaft, neue Industrieanlagen entstanden. Nach 1945 nahm die Stadt viele Vertriebene auf, bis 1950 rund 42.000. Das erklärt den Wohnungsbau der Nachkriegsjahre. In den 1960er Jahren gingen außerdem viele historische Bauten verloren. Auch der Boden ist vielfältig, denn Oldenburg liegt dort, wo Geest, Marsch und Moor aufeinandertreffen. Die Geest ist die höhere, sandig-kiesige Landschaft. Die Marsch der Hunteniederung ist flach und liegt nur wenige Dezimeter über oder zum Teil sogar unter dem Meeresspiegel. Früher gab es große Moore, etwa das Osternburger Moor und das Everstenmoor.

Daraus folgt für Eigentümer, dass das Baujahr allein wenig über ein Haus aussagt. In der Altstadt stehen Häuser aus verschiedenen Epochen auf alten, kleinen Parzellen, dazwischen größere Bauten, die nach dem Krieg über mehrere Grundstücke hinweg errichtet wurden. Wie ein Haus gegründet ist, hängt davon ab, ob es auf Geest, Marsch oder Moor steht. Bei Moorboden ist vor allem die Dicke der Torfschicht entscheidend, in der Marsch liegen weiche Schichten über älteren Ablagerungen. Wegen der Nähe zur Hunte lohnt außerdem ein Blick in die Hochwassergefahrenkarten des Landes Niedersachsen, die für häufiges, seltenes und extremes Hochwasser vorliegen. Ob ein Altbau unter Denkmalschutz steht, zeigt die Denkmalliste für Oldenburg im Denkmalatlas Niedersachsen.

Überlegen Sie, ein älteres Haus in Oldenburg zu kaufen oder umzubauen? Dann lassen Sie es von unseren Sachverständigen ansehen, bevor Sie sich festlegen. Wir können Baualter, Bauweise und Untergrund zusammen beurteilen, während Pläne und Verkaufsunterlagen meist nur einen Teil davon abdecken.

Betroffen sind in Oldenburg vor allem Grundstücke nahe an Hunte und Haaren sowie Stellen, an denen sich bei Starkregen Wasser sammelt. Dazu kommen Räume unterhalb der Straßenoberkante, in die Abwasser aus dem Kanal zurückdrücken kann. Welche Adresse im Einzelnen betroffen ist, zeigen nur die amtlichen Karten.

Oldenburg liegt in einer niedrigen, flachen Landschaft. Für die Hunte hat das Land Hochwassergefahrenkarten vorgelegt, die ausdrücklich auch das Stadtgebiet abdecken. Sie zeigen für ein häufiges Hochwasser, für ein Hochwasser, das statistisch einmal in 100 Jahren erreicht oder überschritten wird, sowie für ein Extremhochwasser, wie weit und wie tief das Wasser steht. An der Haaren gilt im Stadtgebiet ein Überschwemmungsgebiet, also eine Fläche, die bei einem solchen 100-jährlichen Hochwasser überflutet wird. Es reicht stellenweise bis etwa 300 Meter vom Ufer, an anderer Stelle nur über einen schmalen Streifen. Das Huntesperrwerk bei Elsfleth schützt das Hinterland mit Oldenburg vor Sturmfluten. Es wird bei einer erwarteten Sturmflut geschlossen, das Binnenwasser sammelt sich dann in Poldern. Für Starkregen gibt es eine eigene Karte für das Stadtgebiet, die im städtischen Kartendienst GIS4OL einsehbar ist. Sie zeigt für drei Regenszenarien die höchste berechnete Wassertiefe in vier Stufen, von unter 10 Zentimetern bis über 50 Zentimeter.

Für Eigentümer heißt das, dass ein Haus fernab der Flüsse nicht automatisch trocken liegt. Die Hochwasserkarten und die Starkregenkarte beruhen auf verschiedenen Annahmen und zeigen deshalb unterschiedliche Gefahren. Auch der Begriff "100-jährlich" täuscht, denn er beschreibt eine statistische Größe. Ein solches Hochwasser kann in kurzer Folge mehrfach auftreten. Wer in einer Niederung wohnt, sollte zudem bedenken, dass hinter dem Sperrwerk Regen im Hinterland und hohe Wasserstände zusammentreffen können. Beim Grundwasser hilft für den Keller nur das oberflächennahe Wasser weiter. Für Boden, Stauwasser und Grundwasser an der eigenen Adresse gibt es die Karten des Landesamts für Bergbau, Energie und Geologie im NIBIS-Kartenserver. Rückstau betrifft Häuser unabhängig von der Flussnähe. Eine Rückstausicherung ist unterhalb der Straßenoberkante nötig.

Liegt Ihr Haus nahe an Hunte oder Haaren, in einer Senke, oder haben Sie bei Regen schon einmal Wasser im Keller gehabt? Rufen Sie zuerst die Hochwassergefahrenkarten im Umweltkartenserver Niedersachsen und die Starkregenkarte der Stadt für Ihre Adresse auf. Unsere Sachverständigen prüfen danach vor Ort, ob Keller, Abdichtung und Rückstausicherung zu dem passen, was die Karten zeigen, und sagen Ihnen, welche Maßnahmen sich lohnen.

Wir sind in allen Oldenburger Stadtteilen für Sie im Einsatz, von der Innenstadt über Eversten und Bürgerfelde bis Osternburg und Kreyenbrück. Außerhalb der Stadt sind wir in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg unterwegs, etwa in Bad Zwischenahn, Rastede, Edewecht, Hatten oder Wardenburg. Liegt Ihre Immobilie weiter entfernt, fragen Sie gern bei uns nach.