Eigentumswohnung kaufen: Gemeinschaftseigentum und Unterlagen prüfen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie einen Anteil am gesamten Haus, nicht nur die Räume hinter der Wohnungstür. Dach, Fassade, Treppenhaus und in der Regel auch die Heizung gehören allen Eigentümern gemeinsam, und jeder zahlt deren Sanierung anteilig mit. Dieser Beitrag erklärt, was zum Gemeinschaftseigentum zählt, welche Unterlagen Auskunft über Zustand und Finanzen der Gemeinschaft geben und worauf Sie bei der Besichtigung des Hauses achten können.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Zum Sondereigentum zählen die Räume Ihrer Wohnung und die Bauteile darin, die sich ändern oder entfernen lassen, ohne das Gebäude oder sein Aussehen zu beeinträchtigen. Alles andere ist Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit nötig sind, und Anlagen für den gemeinsamen Gebrauch, auch wenn sie innerhalb einer Wohnung verlaufen.

Die Eigentümer können außerdem vereinbaren, dass Bauteile, die an sich Sondereigentum sein könnten, der Gemeinschaft gehören. Bei Fenstern oder Balkonen ist deshalb nicht allgemein klar, wer zahlt. Maßgeblich ist, was in der Teilungserklärung steht.

Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf anfordern?

Fordern Sie die Unterlagen früh an, am besten vor dem Notartermin. Fehlen Dokumente oder sind sie lückenhaft, sollten Sie das nicht auf die leichte Schulter nehmen. Die folgende Übersicht zeigt, was Sie wofür brauchen.

Unterlage	Was sie zeigt
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan	Was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, welche Sondernutzungsrechte gelten
Gemeinschaftsordnung	Kostenverteilung, Stimmrechte, Vorgehen bei baulichen Veränderungen
Protokolle der Eigentümerversammlungen	Besprochene und geplante Maßnahmen, Stimmung in der Gemeinschaft
Beschluss-Sammlung	Gültige Beschlüsse, auch angefochtene
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen	Hausgeld, Ausgaben, Nachzahlungen
Vermögensbericht	Stand der Rücklage

Was steht in der Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung legt fest, was zu Ihrer Wohnung gehört und was der Gemeinschaft. Der Aufteilungsplan ist der zugehörige Grundriss. Gleichen Sie beides mit der Wohnung ab, die Sie besichtigt haben. Vergleichen Sie außerdem Wohnfläche und Miteigentumsanteil mit Grundbuch und Kaufvertrag.

Klären Sie, wer Keller, Speicher, Garten, Terrasse und Stellplätze nutzen darf. Zusammen mit der Gemeinschaftsordnung bildet die Teilungserklärung so etwas wie die Satzung des Hauses. Liegt sie dem Entwurf des Kaufvertrags nicht bei, sollten Sie sie anfordern. Den Entwurf selbst sollten Sie nach dem Beurkundungsgesetz zwei Wochen vor dem Termin haben.

Was verraten Protokolle und Beschluss-Sammlung?

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen aus den letzten Jahren zeigen, ob Arbeiten an Dach, Fassade oder Heizung schon diskutiert wurden und ob Sie mit ihnen rechnen müssen. Achten Sie auch auf Hinweise zur Höhe der Rücklage, auf eine geplante Erhöhung des Hausgelds und darauf, wie die Eigentümer miteinander umgehen.

Die Gemeinschaft muss eine Beschluss-Sammlung führen. Der Verkäufer kann Ihnen per Vollmacht die Einsicht bei der Verwaltung ermöglichen. Die Sammlung zeigt auch, wie oft Beschlüsse angefochten wurden, was auf Streit in der Gemeinschaft hindeuten kann.

Dass Sie an frühere Beschlüsse gebunden sind, ist dabei wichtig. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs haftet ein Käufer für eine Sonderumlage, die erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird, selbst wenn sie vorher beschlossen wurde. Wer sich dagegen absichern möchte, kann das im Kaufvertrag regeln.

Wie aussagekräftig ist die Instandhaltungsrücklage?

Die Rücklage ist das gemeinsame Guthaben für Reparaturen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum. Das Gesetz nennt sie heute Erhaltungsrücklage und verlangt eine angemessene Höhe, nennt aber keinen festen Betrag. Als Orientierung wird häufig eine Mindestempfehlung von einem Euro je Quadratmeter und Monat genannt.

Eine hohe Rücklage senkt das Risiko von Sonderumlagen und kann einen höheren Preis rechtfertigen. Eine niedrige kann auf aufgeschobene Sanierungen hindeuten. Ein Blick auf die Höhe allein reicht jedoch nicht, denn entscheidend ist, welche Maßnahmen anstehen. Die Rücklage gehört außerdem der Gemeinschaft und nicht dem Käufer. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz ist die Nennung der Rücklage im Kaufvertrag in der Regel keine Zusicherung einer bestimmten Beschaffenheit.

Aufschlussreich sind auch die Abrechnungen. Häufige hohe Nachzahlungen und größere Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer gelten als Warnsignale.

Worauf achten Sie bei Dach, Fassade und Heizung?

Sehen Sie sich das ganze Haus an und nicht nur die Wohnung. Prüfen Sie Fassade, Dach, Fenster, Heizung und Elektrik auf sichtbare Mängel und fragen Sie, wann zuletzt modernisiert wurde. Sanierungen am Gemeinschaftseigentum können fünfstellige Beträge erreichen. Wer sie nicht tragen kann, riskiert im ungünstigen Fall den Verkauf oder die Zwangsversteigerung.

Ein günstiger Kaufpreis ist deshalb nicht automatisch ein gutes Angebot. Eine geringe Rücklage, eine ältere Heizung und eine diskutierte Fassadensanierung können in den Folgejahren zusätzliche Kosten bedeuten. Unsicher sind Sie, wenn Zustand oder Sanierungsbedarf nicht klar zu beurteilen sind. Dann kann ein unabhängiger Sachverständiger die bauliche Substanz, den energetischen Zustand und mögliche Modernisierungsrisiken einschätzen.

Was passt zu Ihnen?

Prüfen Sie vor der Unterschrift nicht nur die Wohnung, sondern die Gemeinschaft und das Haus. Die Teilungserklärung klärt, was Ihnen gehört. Protokolle und Beschluss-Sammlung zeigen, was ansteht, und Wirtschaftsplan, Abrechnungen und Vermögensbericht, ob das Geld dafür vorhanden ist. Bleiben Fragen zum baulichen Zustand offen, ist ein unabhängiger Sachverständiger sinnvoll, bei Zweifeln an der Teilungserklärung oder am Vertrag ein Notar oder ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Häufige Fragen

Kann ich die Beschluss-Sammlung als Käufer selbst einsehen?

Das Gesetz räumt das Einsichtsrecht jedem Eigentümer und seinen Bevollmächtigten ein. Als Kaufinteressent können Sie sich daher vom Verkäufer bevollmächtigen lassen. Die Verwaltung gewährt Ihnen dann Einsicht.

Muss ich eine Sonderumlage zahlen, die der Verkäufer beschlossen hat?

Das hängt vom Zeitpunkt der Fälligkeit ab. Wird die Umlage erst nach dem Eigentumswechsel fällig, trifft sie nach dem Bundesgerichtshof den Käufer. Ohne ausdrückliche Regelung wird sie erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig. Den Umgang damit können Sie im Kaufvertrag festhalten.

Gehört das Fenster in meiner Wohnung mir?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Ob Fenster oder Balkone zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum zählen, kann die Teilungserklärung regeln. Prüfen Sie deshalb den Wortlaut und klären Sie im Zweifel, wer für Instandhaltung und Kosten aufkommt.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.