Energieausweis beim Hauskauf - Was er aussagt und was nicht

Beim Hauskauf liegt meist früh ein Energieausweis auf dem Tisch, und viele Käufer lesen aus der Buchstabenskala direkt ihre künftigen Heizkosten heraus. Das geht weiter, als der Ausweis trägt. Dieser Beitrag erklärt den Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, zeigt, was die Angaben tatsächlich aussagen, und nennt, was bei der Besichtigung zusätzlich geprüft werden sollte.

Was muss der Verkäufer vorlegen?

Wer ein Haus verkauft, muss den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung zeigen. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Verlangen. Gemeint ist das ganze Dokument, also auch die Seite mit den Modernisierungsempfehlungen. Auch in Immobilienanzeigen müssen einige Angaben stehen, nämlich Ausweisart, Endenergie-Kennwert, Hauptenergieträger, Baujahr und Effizienzklasse.

Ein Ausweis gilt zehn Jahre. Verstöße gegen die Vorlagepflicht gelten als Ordnungswidrigkeit. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler und Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Welche Art vorliegt, steht auf der ersten Seite. Die beiden Ausweise beantworten unterschiedliche Fragen, deshalb lassen sich Häuser nur dann sinnvoll vergleichen, wenn man die Ausweisart kennt.

Der Bedarfsausweis

Er wird aus den Eigenschaften des Gebäudes berechnet, etwa Dämmung, Fenster und Heizungstechnik. Das Heizverhalten der Bewohner spielt keine Rolle. Die Rechnung geht von durchschnittlich 20 Grad Raumtemperatur aus. Dadurch eignet er sich, um Gebäude unter gleichen Bedingungen miteinander zu vergleichen.

Der Verbrauchsausweis

Er stützt sich auf die gemessenen Verbräuche der letzten drei Jahre, ausgewertet aus den Heizkostenabrechnungen und um das Wetter bereinigt. Er hängt damit davon ab, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben. Wurde in einem schlecht gedämmten Haus kaum geheizt, kann der Wert trotzdem gut ausfallen. Bei Neubauten kommt er nicht infrage, und bei Häusern aus der Zeit vor 1977 mit weniger als fünf Wohneinheiten ist unter bestimmten Bedingungen nur der Bedarfsausweis zulässig. Bei vielen anderen Bestandsgebäuden konnte bisher zwischen beiden Arten gewählt werden.

Wie aussagekräftig sind die Werte?

Die Verbraucherzentrale hält den Bedarfsausweis für die bessere Grundlage, um die Qualität eines Gebäudes zu beurteilen. Ein Verbrauchswert verrät nach dieser Einschätzung eher etwas über die Vorbewohner. Auch co2online ordnet es ähnlich ein.

Für beide Arten gilt, dass sie den Ist-Zustand beschreiben. Dämmung und Heizung werden nicht einzeln bewertet, Schwachstellen bleiben dadurch verborgen. Eine Vorhersage des künftigen Verbrauchs ist aus dem Ausweis nicht direkt möglich. Ein Ausweis ist weder ein Gutachten noch eine Garantie oder eine Zusicherung bestimmter Verbräuche.

Auch der Bedarfswert deckt sich nicht automatisch mit dem, was Sie später verbrauchen. Er rechnet mit 20 Grad im Mittel, und jedes Grad mehr erhöht den Verbrauch um rund 6 Prozent. Der gemessene Verbrauch liegt häufig niedriger als der berechnete Bedarf.

Was sagen die Klassen über die Energiekosten?

Die Skala reicht von A+ bis H und beruht auf der Endenergie in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Die Verbraucherzentrale nennt dazu Größenordnungen, die von der unterstellten Energiepreisannahme abhängen.

Klasse	Typischer Fall	Energiekosten je m² Wohnfläche und Jahr
A	Neubau, etwa 30 bis 40 kWh/m²a	etwa 7 Euro
E	Durchschnitt deutscher Wohngebäude, rund 150 kWh/m²a	etwa 26 Euro
H	Unsanierte Einfamilienhäuser, oft über 200 kWh/m²a (G oder H)	50 Euro und mehr

Diese Beträge ordnen ein, sie sagen Ihre persönliche Rechnung nicht voraus. Ein guter Primärenergiewert garantiert keine niedrigen Kosten, etwa wenn trotz Pelletheizung wegen schlechter Dämmung viel Energie gebraucht wird. Beachten Sie außerdem, dass sich die Kennwerte auf die Gebäudenutzfläche beziehen, die meist etwas größer ist als die Wohnfläche.

Was bringen die Modernisierungsempfehlungen?

Auf Seite 4 listet der Ausweis Maßnahmen auf, die das Gebäude energetisch verbessern könnten, entweder als Einzelschritte oder im Zusammenhang mit größeren Modernisierungen. Es handelt sich um Information ohne Umsetzungspflicht. Sie ersetzen keine Energieberatung. Kosten, Einsparung und Amortisation sind nur optional angegeben, sodass sich daraus noch kein Sanierungsplan ableiten lässt.

Als Ideenliste sind sie dennoch brauchbar, weil sie zeigen, an welchen Stellen das Haus aus Sicht des Ausstellers Potenzial hat. Für belastbare Aussagen zu Reihenfolge, Aufwand und Wirkung braucht es eine Energieberatung. Auch bei einem auffälligen Wert kann ein Bedarfsausweis der Einstieg in eine Gebäudeenergieberatung sein.

Was sollten Sie beim Hauskauf selbst prüfen?

• Ist der Ausweis höchstens zehn Jahre alt, und welche Ausweisart liegt vor?
• Bei einem Verbrauchsausweis die zugrunde liegenden Heizkostenabrechnungen ansehen und nach früheren Abrechnungen fragen.
• Dämmung von Außenwänden, Kellerdecke und oberster Geschossdecke oder Dachstuhl in Augenschein nehmen.
• Fenster, Türen, Heizung, Energieträger und Warmwasserbereitung betrachten, ebenso unbeheizte Anbauten.
• Bei Eigentumswohnungen bedenken, dass Erdgeschoss, Dachgeschoss und viele freie Außenwände den Bedarf gegenüber dem Gebäudewert oft erhöhen.

Vorsicht ist bei sehr günstigen Online-Ausweisen geboten. Ohne Begehung stützen sie sich auf Angaben des Eigentümers und sind fehleranfälliger. Für Fehler im Ausweis sind die Eigentümer verantwortlich. Wer den Zustand eines Hauses verlässlich einschätzen will, kann dafür einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen.

Was nehmen Sie aus dem Energieausweis mit?

Der Energieausweis ist eine brauchbare Einstufung des energetischen Zustands, aber kein Ersatz für eine Prüfung des Hauses. Ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis vorliegt, bestimmt, wie viel Gewicht der Kennwert hat. Lesen Sie Klasse und Zahl als Orientierung, nicht als Zusage über Heizkosten. Die Modernisierungsempfehlungen helfen bei ersten Ideen, für eine Entscheidung über Sanierungen bleibt die Energieberatung der nächste Schritt.

Häufige Fragen

Muss nach dem Einbau einer neuen Heizung ein neuer Ausweis erstellt werden?

Eine neue Heizung macht einen neuen Ausweis nicht zur Pflicht. Eine Aktualisierung wird jedoch empfohlen, damit der Ausweis den heutigen Zustand abbildet.

Kann ein Ausweis mit guter Klasse trotzdem ein schlecht gedämmtes Haus beschreiben?

Das ist beim Verbrauchsausweis möglich, wenn die früheren Bewohner sparsam geheizt haben. Der Wert zeigt dann deren Verhalten und sagt weniger über die Bausubstanz. Ein Blick auf Dämmung und Heiztechnik beim Rundgang schafft hier Klarheit.

Darf ich den Ausweis schon vor der Besichtigung verlangen?

Spätestens bei der Besichtigung muss der Verkäufer ihn zeigen. Wer sich vorab ein Bild machen will, findet in der Anzeige bereits einige Pflichtangaben wie Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.