Unterlagen beim Hauskauf - Was Sie vom Verkäufer verlangen sollten

Der Verkäufer kennt sein Haus seit Jahren, Sie als Käufer sehen es in der Regel zum ersten Mal. Unterlagen helfen, diesen Wissensvorsprung auszugleichen, denn sie zeigen, was genehmigt wurde, was erneuert wurde und wie das Haus gepflegt wurde. Dieser Beitrag erklärt, welche Dokumente sinnvoll sind, was beim Energieausweis verbindlich gilt und wie Sie vorgehen, wenn etwas fehlt.

Welche Unterlagen sind wirklich Pflicht?

Ausdrücklich geregelt ist die Vorlage beim Energieausweis. Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung zeigen. Gibt es keine Besichtigung, ist er unverzüglich vorzulegen, und nach dem Vertragsschluss erhalten Sie ihn ausgehändigt.

Bei den übrigen Unterlagen wie Plänen, Modernisierungsnachweisen oder Wartungsbescheinigungen handelt es sich in den Ratgebern eher um Praxis und Empfehlung als um eine ausdrückliche Pflicht des Verkäufers. Das heißt nicht, dass Sie darauf verzichten sollten. Wer ein Haus verkauft, hat meist selbst ein Interesse daran, den Zustand belegen zu können, und eine gut geführte Mappe spricht für einen gepflegten Bestand.

Worauf sollten Sie beim Energieausweis achten?

Lassen Sie sich das vollständige Dokument geben, auch die Modernisierungsempfehlungen, wenn welche enthalten sind. Der Ausweis gilt zehn Jahre, prüfen Sie also das Ausstellungsdatum. Ausnahmen von der Pflicht gibt es etwa für Baudenkmäler und für Gebäude bis 50 m² Nutzfläche.

Zudem lohnt der Blick auf die Art. Ein Bedarfsausweis beruht auf einer Berechnung des Gebäudes, ein Verbrauchsausweis auf tatsächlichen Verbrauchsdaten. Der Verbrauchsausweis ist meist günstiger, aber weniger aussagekräftig. Die Verbraucherzentrale warnt außerdem vor sehr billigen Online-Ausweisen, die im Zweifel wertlos sind. In Immobilienanzeigen müssen übrigens Kennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse angegeben sein, vergleichen Sie diese Angaben mit dem Ausweis.

Was gehört in die Bauakte, und wo bekommen Sie sie?

Die Bauakte sammelt Genehmigungen, Zeichnungen und bautechnische Nachweise zu einem Grundstück. Sie zeigt zum Beispiel, ob ein Ausbau oder Anbau genehmigt und dokumentiert ist. Aufbewahrt wird sie bei der Bauaufsicht oder in einem Bauaktenarchiv.

Beim Einsehen gibt es Unterschiede. In Berlin und Hamburg ist ein berechtigtes Interesse nötig. Genannt werden dort Eigentümer, Bevollmächtigte und Verwalter, Käufer ausdrücklich nicht. In Berlin brauchen Sie als Nicht-Eigentümer eine Vollmacht des Eigentümers und einen Grundbuchauszug, der höchstens sechs Wochen alt ist. Stuttgart führt ein eigenes Formular für die Vollmacht. Fragen Sie deshalb beim örtlichen Amt nach, was für Sie gilt, und bitten Sie den Verkäufer frühzeitig um eine Vollmacht.

Warum reicht der Grundbuchauszug nicht aus?

Im Grundbuch stehen Eigentum und Belastungen, aber keine Baulasten. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Beschränkung des Grundstücks, etwa zu Abstandsflächen oder zur Vereinigung zweier Grundstücke. Sie steht im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht, haftet am Grundstück und geht deshalb auf den Käufer über. Auch Banken verlangen nach Angaben von Ratgebern häufig einen Baulastenauszug, wenn sie die Finanzierung prüfen. Holen Sie die Auskunft also zusätzlich zum Grundbuchauszug ein.

Welche Nachweise zu Modernisierung und Wartung sind sinnvoll?

Mündliche Zusagen wie “Das Dach ist vor einigen Jahren neu gemacht worden” lassen sich ohne Beleg schwer einordnen. Ein Portal empfiehlt Verkäufern, Modernisierungen mit Rechnungen, Verträgen und Nachweisen zu belegen. Für Sie ist besonders interessant, wann und in welchem Umfang größere Maßnahmen an Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen stattgefunden haben.

Dazu kommen Wartungsbescheinigungen für Heizung und Kamin sowie die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre. Sie geben einen Eindruck davon, wie das Haus gepflegt wurde und was der Betrieb kostet. Bei Einbauten sind außerdem Anleitungen und Garantien nützlich. Handelt es sich um ein Denkmal oder ein Erbbaurecht, gehören die zugehörigen Bestimmungen oder Verträge dazu.

Checkliste für die Anfrage

Fragen Sie schriftlich an, am besten schon vor der Besichtigung, und führen Sie eine Liste darüber, was geliefert wird und was fehlt.

Unterlage	Wozu sie dient
Energieausweis (vollständig)	Energiezustand, Art und Datum prüfen
Grundriss, Baupläne, Baugenehmigung, Baubeschreibung	Genehmigungslage und Bauweise klären
Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte	Eigentum, Belastungen, Grundstücksgrenzen
Baulastenauskunft	Beschränkungen, die im Grundbuch fehlen
Rechnungen und Verträge zu Modernisierungen	Umfang und Zeitpunkt der Maßnahmen belegen
Wartungsbescheinigungen Heizung und Kamin	Pflegezustand der Anlagen
Nebenkostenabrechnungen	laufende Kosten einschätzen
Denkmalschutzbestimmungen, Erbbaurechtsvertrag	Einschränkungen bei besonderen Rechtsformen

Was tun, wenn Unterlagen fehlen oder Antworten vage bleiben?

Bei älteren Häusern oder nach Umbauten fehlen Pläne häufig. Dann kann eine Neuerstellung nötig werden, und die Bauakte beim Amt ist eine Möglichkeit, Lücken zu schließen. Halten Sie Antworten des Verkäufers zu Mängeln und Vorschäden schriftlich fest. Das ist auch deshalb ratsam, weil ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht gilt, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Wer das behauptet, muss es allerdings darlegen und beweisen. In einem Urteil des Landgerichts Flensburg scheiterte ein Käufer mit seiner Klage auf Kostenersatz für Kellerschäden, weil ihm dieser Beweis nicht gelang.

Fehlende Unterlagen sind ein Anlass, genauer nachzufragen. Bleiben Widersprüche oder gibt es Hinweise auf Schäden, kann es sinnvoll sein, vor dem Notartermin einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen.

Fazit

Zum Hauskauf gehört eine geordnete Mappe, und Sie dürfen sie anfordern. Verbindlich geregelt ist der Energieausweis, bei den übrigen Dokumenten hilft eine frühe, schriftliche Anfrage. Denken Sie an die Baulasten, die nicht im Grundbuch stehen, und lassen Sie sich Modernisierungen belegen. Bleiben Lücken oder Zweifel, klären Sie diese vor dem Notartermin.

Häufige Fragen

Darf ich als Kaufinteressent die Bauakte selbst einsehen?

Das hängt von der Stadt ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. In Berlin und Hamburg setzt die Einsicht ein berechtigtes Interesse voraus, und Käufer werden dort nicht ausdrücklich genannt. Mit einer Vollmacht des Eigentümers ist der Weg in der Regel einfacher.

Wie alt darf der Energieausweis sein?

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Ist er älter, sollte der Verkäufer einen neuen vorlegen.

Was ist, wenn der Verkäufer Unterlagen nicht herausgeben will?

Außerhalb des Energieausweises ist eine Herausgabepflicht in den Ratgebern nicht ausdrücklich beschrieben. Sie können dennoch nachfragen, warum etwas fehlt, und Teile der Unterlagen selbst bei den Behörden beantragen. Wenn Zweifel bleiben, ist das ein Grund, den Kauf noch einmal gründlich zu prüfen.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.