Hauskauf: Worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten

Die Besichtigung ist oft der einzige Moment, in dem Sie ein Haus vor dem Kauf wirklich in Ruhe ansehen können. Gebrauchte Häuser werden meist so verkauft, wie sie stehen, und Mängel zeigen sich nicht immer auf den ersten Blick. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie sich vorbereiten, in welcher Reihenfolge ein Rundgang sinnvoll ist, welche Hinweise auf Schäden auch Laien erkennen und wann ein zweiter Termin mit Fachperson ratsam ist.

Warum lohnt sich ein genauer Blick?

Bei Bestandshäusern ist die Gewährleistung fast immer ausgeschlossen. Was Sie bei der Besichtigung übersehen, tragen Sie deshalb nach dem Kauf in der Regel selbst. Hinzu kommt, dass Käufer häufig wenig Zeit haben und Verkäufer oder Makler auf eine schnelle Entscheidung drängen.

Ein Ausschluss der Gewährleistung schützt den Verkäufer allerdings nicht, wenn er einen Mangel kennt und arglistig verschweigt. Bei Mängeln, die Sie bei der Besichtigung hätten erkennen können, bestehen dagegen auch ohne Klausel meist keine Ansprüche. Wer genau hinsieht, verbessert also nicht nur sein Bild vom Haus, sondern auch seine Position im Vertrag.

Wie bereiten Sie die Besichtigung vor?

Schon Baujahr und Exposé lassen erahnen, wo ein Haus typische Schwachstellen haben könnte. Fordern Sie Unterlagen möglichst vor dem Termin an und planen Sie die Besichtigung bei Tageslicht und mit genügend Zeit ein. Lassen Sie sich nicht drängen.

Nützlich sind diese Unterlagen:

• Grundbuch- und Flurkartenauszug
• Baupläne und Baubeschreibung
• Rechnungen früherer Sanierungen
• Energieausweis
• Wartungsnachweise der Heizung und Nachweise zur Feuerstättenschau

Den Energieausweis müssen Verkäufer, Vermieter oder Makler spätestens bei der Besichtigung zeigen, vollständig samt Modernisierungsempfehlungen. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche. Warten Sie also nicht bis zum Vertrag, um ihn zu sehen.

Wie gehen Sie beim Rundgang vor?

Am besten gehen Sie von unten nach oben vor, also vom Keller über die Wohngeschosse und das Dach bis zur Außenhülle. So behalten Sie den Überblick und übersehen weniger.

Keller und Heizungsraum

Das Kellermauerwerk gehört bei Altbauten zu den am häufigsten geschädigten Bauteilen. Achten Sie auf Feuchteflecken, modrigen Geruch und weißliche Salzausblühungen, die auf eindringende Feuchte hinweisen. Oft riecht man einen feuchten Keller schon beim Hinabgehen. Werfen Sie im Heizungsraum einen Blick auf das Typenschild des Kessels und fragen Sie nach Wartungsnachweisen.

Wohngeschosse und Fenster

Hier lohnt der Blick auf Risse, abplatzenden Putz und dunkle Flecken an Decken. Auch Ecken von Außenwänden und Stellen hinter Schränken sind typische Orte für Kondenswasser und Schimmel. Prüfen Sie Fenster auf Dichtungen, Beschläge und Zugluft, und sehen Sie nach Flecken an der Tapete in Fensternähe.

Nicht jeder Riss ist gefährlich. Ob er harmlos ist oder auf Feuchte, ein Statikproblem oder eine schlecht ausgeführte frühere Reparatur hindeutet, sollte ein Fachmann klären. Seien Sie außerdem aufmerksam bei frisch gestrichenen Wänden an kritischen Stellen, denn neue Farbe kann Schäden überdecken.

Elektrik und Heizung

Beim Sicherungskasten können Sie als Laie nur eine Sichtkontrolle machen. Hinweise sind ein veralteter Kasten oder ein fehlender FI-Schalter, also ein Schutzschalter, der in Altbauten oft nicht vorhanden ist. Elektroleitungen aus den 1970er- und 1980er-Jahren entsprechen häufig nicht mehr heutigen Anforderungen. Bei Öfen und Kaminen zählen das Alter und die Nachweise. Öfen über 25 Jahre entsprechen meist nicht mehr dem Stand der Technik.

Dach und Fassade

Im Dachboden suchen Sie nach Feuchtespuren. Von außen fallen Zustand der Eindeckung, Moos und verstopfte Dachrinnen auf. Beim Dach ist oft die Holzkonstruktion betroffen, etwa durch undichte Anschlüsse oder eine defekte Eindeckung. Prüfen Sie außerdem den Schornsteinanschluss.

An der Fassade achten Sie auf Risse, Putzschäden und Fugen. Hohl klingender oder abplatzender Putz, auch an Balkonen, kann auf eindringende Feuchte hindeuten.

Dürfen Sie bei der Besichtigung fotografieren?

Fotos im Haus erlaubt nur der Eigentümer. Ohne seine Zustimmung sollten Sie weder fotografieren noch Bilder weitergeben. Am sichersten ist eine schriftliche Vereinbarung vorab. Eine gute Alternative sind Notizen, in denen Sie festhalten, was Ihnen in welchem Raum aufgefallen ist. Von außen darf man laut einem Ratgeber von ImmoScout24 vom öffentlichen Weg aus fotografieren.

Wann ist ein unabhängiger Sachverständiger sinnvoll?

Laien erkennen Hinweise, aber selten Ursachen. Der Bauherren-Schutzbund empfiehlt, Bestandsimmobilien vor dem Kauf von einem unabhängigen Experten prüfen zu lassen. Auch die Verbraucherzentrale rät dazu, bei ausreichend Zeit einen Architekten zur Besichtigung mitzunehmen. Besonders sinnvoll ist ein zweiter Termin bei Rissen, Feuchte, Verdacht auf Schadstoffe wie alte Holzschutzmittel oder Asbest und immer dann, wenn Sie die Kosten einer Sanierung einschätzen müssen. Diese Kosten sollten fest in Ihr Budget gehören. Die Ergebnisse können Sie anschließend in der Preisverhandlung nutzen.

Fazit: Wie wird die Besichtigung zur Entscheidungsgrundlage?

Eine Besichtigung bringt am meisten, wenn Sie vorbereitet sind, systematisch vorgehen und sich Zeit nehmen. Feuchte, Risse, Dach, Elektrik und Heizung sind die typischen Prüfpunkte, und Unterlagen gehören vor die Entscheidung. Was Sie als Laie nicht einordnen können, klärt ein zweiter Termin mit Fachperson. So treffen Sie die Entscheidung auf Grundlage dessen, was Sie wissen, und nicht dessen, was Sie hoffen.

Häufige Fragen

Reicht ein einziger Termin aus?

Ein kurzer Termin unter Zeitdruck gilt als typischer Fehler. Sinnvoll ist ein erster Rundgang für den Gesamteindruck und bei Interesse ein weiterer mit Sachverständigem oder Architekt, der Zustand und Modernisierungskosten realistisch einschätzt.

Sind frische Anstriche ein schlechtes Zeichen?

Nicht zwingend, denn Renovierungen sind normal. Sie sollten aber genau hinsehen, weil Farbe oder neue Verkleidungen Schäden verdecken können, und nach dem Grund der Arbeiten fragen.

Was tun, wenn der Eigentümer keine Fotos erlaubt?

Dann bleiben schriftliche Notizen zu den Mängeln. Fotos weiterzugeben ist ohne seine Zustimmung ebenfalls nicht erlaubt.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.