Wann sich ein Gutachter beim Hauskauf lohnt

Lohnt es sich, vor der Unterschrift noch einen Gutachter einzuschalten? Diese Frage stellen sich viele Käufer, wenn das Haus gefällt, die Lage passt und andere Interessenten warten. Dieser Beitrag klärt, warum der Gebäudezustand vor dem Kaufvertrag so wichtig ist, in welchen Fällen sich ein Gutachter lohnt, zu welchem Zeitpunkt er kommen sollte und worauf Sie bei der Auswahl achten.

Warum ist der Zustand vor dem Kaufvertrag so wichtig?

Gebrauchte Häuser werden in der Regel “wie gesehen” verkauft. Im Kaufvertrag schließt der Verkäufer die Gewährleistung meist aus, was bedeutet, dass er für Sachmängel nicht einsteht. Was Sie beim Kauf nicht bemerken, ist später daher nur schwer zu beanstanden. Haften muss der Verkäufer vor allem dann, wenn er einen Schaden vorsätzlich verschwiegen hat, und das müssten Sie als Käufer beweisen.

Dazu kommt, dass Laien viele wichtige Punkte kaum beurteilen können. Bausubstanz, Leitungen, Heizung, Dach und mögliche Schadstoffe lassen sich bei einer Besichtigung nur begrenzt einschätzen. Auch Zeitdruck spielt eine Rolle, denn in gefragten Lagen drängen Verkäufer und Makler häufig auf schnelle Entscheidungen.

Wann lohnt sich ein Gutachter?

Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Die Einschätzungen reichen von “eventuell ratsam” bis zu “nicht ohne Gutachter”. Je älter das Haus ist, desto eher spricht vieles für eine fachkundige Begehung. Hinzu kommen weitere Anlässe.

Hinweise im Haus selbst

Sichtbare Auffälligkeiten sind ein guter Grund für einen genaueren Blick. Dazu zählen Risse, Anzeichen von Feuchtigkeit, hoher Sanierungsbedarf oder eine unklare Haustechnik. Typische Beispiele aus der Praxis sind überalterte Elektro- und Wasserleitungen, eine schlechte Dämmung im Dachgeschoss, eine defekte Drainage oder übermalte Feuchteflecken im Keller. Als besonders kritisch gelten Keller, Heizungskeller und Dachstuhl.

Schadstoffverdacht

Bei Häusern der 1970er und 1980er Jahre, vor allem bei Fertighäusern, rät die Verbraucherzentrale NRW zusätzlich zu einem Schadstoffgutachter. Das ist ein eigener Fachbereich, etwa für Asbest oder Holzschutzmittel, und nicht automatisch dieselbe Person wie der Baugutachter.

Eine kleine Entscheidungshilfe

Situation	Gutachter eher sinnvoll?
Altbau mit unklarem Sanierungsstand	Ja
Risse, Feuchteflecken oder Modergeruch	Ja
Veraltete oder unklare Haustechnik	Ja
Verdacht auf Schadstoffe	Ja, gegebenenfalls zusätzlich Schadstoffgutachter
Erste Besichtigung, Interesse noch offen	Zunächst selbst anschauen

Muss bei jeder Besichtigung ein Gutachter dabei sein?

Ein Gutachter muss nicht bei jeder Besichtigung dabei sein. Sinnvoller ist ein Vorgehen in Stufen. Zuerst sehen Sie sich das Haus selbst an, am besten mit einer Checkliste und ohne sich hetzen zu lassen. Danach fordern Sie Unterlagen an, zum Beispiel Bauunterlagen und Rechnungen zu angeblichen Sanierungen. Erst bei Objekten der engeren Wahl holen Sie einen Gutachter dazu. Bei jedem Haus einen Fachmann mitzubringen wäre wegen der Kosten meist nicht sinnvoll.

Wann sollte der Gutachter kommen?

Die Begehung gehört vor den Notartermin, und zwar zu einem Zeitpunkt, an dem Sie ernsthaft interessiert sind. Wer erst nach der Beurkundung prüfen lässt, hat den Vertrag mit dem Gewährleistungsausschluss bereits geschlossen und kann das Ergebnis kaum noch nutzen. Ein Verkäufer, der eine Begehung durch einen Fachmann ablehnt, gibt laut einem Ratgeber Anlass zur Vorsicht.

Wie finden Sie einen unabhängigen Gutachter?

Unabhängig heißt zunächst, dass Sie den Gutachter selbst beauftragen und auch selbst bezahlen. Beauftragen Sie niemanden, den Verkäufer oder Makler vorschlagen. Ein seriöser Gutachter lehnt Gefälligkeitsgutachten ab, also Berichte, die Mängel zugunsten einer Seite verschweigen oder abschwächen. Abstand sollten Sie zu Sachverständigen halten, die einer Interessengruppe zuzurechnen sind.

Außerdem ist die Bezeichnung “Bausachverständiger” nicht geschützt. Ideal ist eine öffentlich bestellte und vereidigte Person, die von einer Kammer wie der IHK formal bestellt wurde. Solche Fachleute sind allerdings knapp und haben teils lange Wartezeiten. Hilfe bei der Suche bieten IHK-Verzeichnisse, Bauherrenvereine, Verbraucherzentralen oder Organisationen wie TÜV und Dekra.

Fragen Sie nach Erfahrung mit Wohngebäuden. Ein Architekt oder Bauingenieur mit diesem Schwerpunkt passt meist besser als ein reiner Wertermittler, der den Marktwert schätzt, aber keine Bauschäden bewertet. Klären Sie Auftrag und Honorar vorab schriftlich. Bei Vereinen oder Firmen lassen Sie sich zusichern, dass dieselbe Person durchgehend zuständig bleibt.

Wie läuft eine Begehung ab?

Nach einem Erstgespräch und einem Angebot findet die gemeinsame Begehung statt. Sie dauert laut einem Ratgeber etwa zwei bis drei Stunden. Der Gutachter prüft das Haus von oben bis unten, also Keller, Dach, Haustechnik und den energetischen Zustand. Falls Sie Umbauten planen, kann er auch deren Machbarkeit einschätzen. Dabei kommen Messgeräte zum Einsatz, etwa für Wandfeuchte. Schwerpunkte sind häufig Statik, Feuchte und Mauerwerk, und die Befunde werden mit Fotos festgehalten. Das schriftliche Ergebnis liegt meist nach etwa einer Woche vor.

Mit dem Ergebnis können Sie über den Preis verhandeln, die Sanierung planen oder vom Kauf Abstand nehmen. Der Gutachter prüft das Gebäude, nicht den Vertrag. Den Kaufvertragsentwurf sollten Sie deshalb zusätzlich in Ruhe prüfen lassen.

Fazit: Wann ist ein Gutachter die richtige Entscheidung?

Bei älteren Häusern, sichtbaren Auffälligkeiten oder einem Schadstoffverdacht ist ein unabhängiger Gutachter vor dem Notartermin in vielen Fällen eine sinnvolle Absicherung. Bei der ersten Besichtigung genügt Ihr eigener prüfender Blick, die Begehung mit Fachmann folgt für Objekte der engeren Wahl. Entscheidend sind der Zeitpunkt vor der Beurkundung, ein Auftrag, den Sie selbst erteilen, und eine geprüfte Qualifikation. So gewinnen Sie eine Grundlage, um in Ruhe zu entscheiden.

Häufige Fragen

Ist ein Gutachter beim Hauskauf Pflicht?

Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht. Es bleibt Ihre Entscheidung als Käufer. Bei Altbauten und Häusern mit Auffälligkeiten raten mehrere Stellen jedoch dazu.

Kann der Verkäufer mir den Gutachter empfehlen?

Eine Empfehlung durch den Verkäufer sollten Sie besser nicht annehmen. Wer neutral sein soll, wird von Ihnen beauftragt und bezahlt. Eine Empfehlung durch Verkäufer oder Makler stellt diese Unabhängigkeit in Frage.

Was ist der Unterschied zwischen Baugutachter und Schadstoffgutachter?

Der Baugutachter beurteilt Substanz und Bauschäden. Der Schadstoffgutachter untersucht Stoffe wie Asbest oder Holzschutzmittel. Bei Häusern aus den 1970er und 1980er Jahren kann beides nötig sein.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt weder eine Rechtsberatung noch eine ärztliche Beratung.