Bauschadenanalyse für Immobilien in Hamburg

Wasser gelangt vor allem über das Grundwasser, über Stauwasser nach Regen, über Starkregen und über Rückstau aus dem Abwassersiel (der Abwasserleitung unter der Straße) ins Haus. Grundwasser kann bis an den Keller reichen und von unten gegen Wände und Bodenplatte drücken. Nach Regen kann sich Wasser am Haus aufstauen, wenn der Boden es nicht schnell genug aufnimmt, dann spricht man von Stauwasser. Bei Starkregen fließt Wasser über das Gelände zum Gebäude hin. Dazu kommt der Rückstau, bei dem ein überlastetes Siel das Wasser über tief liegende Abläufe zurück ins Haus drückt. Welcher dieser Wege bei einem Haus eine Rolle spielt, hängt vom Untergrund und vom Grundstück ab.

Hamburg besteht aus zwei Landschaften. Die Geest nördlich und südlich des Elbtals geht auf die Saale-Kaltzeit zurück und enthält Moränenmaterial aus Steinen, Kies, Sand, Lehm und Mergel. Die Marsch im Elbtal besteht aus feinem Material, das die Elbe bei Hochwasser abgelagert hat. Das Grundwasser wird an rund 1.020 Messstellen beobachtet. Dazu gibt es Karten, die zeigen, wie hoch es steht. Starkregen kann überall in der Stadt auftreten. In den zehn Jahren vor 2021 wurden mehr als 180 Ereignisse verzeichnet, in Bergedorf fielen 2018 zum Beispiel 62 Liter pro Quadratmeter in 60 Minuten.

Für Hamburg heißt das, dass alle vier Wege möglich sind. Wo der Boden Regen schlecht versickern lässt, entstehen bei Starkregen kurzzeitige Stauwasserspitzen am Haus. Das Risiko für Wasser im Keller steigt, wenn nach Starkregen die Grundwasserpegel anziehen oder weniger Grundwasser entnommen wird. Verstärkt wird der Abfluss an der Oberfläche durch zunehmende Versiegelung bei Nachverdichtung. Beim Rückstau müssen Sie Abläufe, die tiefer liegen als die Straße oder der Gehweg an der Anschlussstelle, gegen zurückdrückendes Abwasser sichern, wenn Ihr Haus ans öffentliche Siel angeschlossen ist. In Hamburg ist es nicht erlaubt, Grundwasser dauerhaft abzuleiten, um ein Gebäude zu schützen. Vorgesehen ist eine dichte Bauweise, etwa ein Keller aus wasserundurchlässigem Beton, die sogenannte weiße Wanne.

Haben Sie feuchte Stellen im Keller, oder planen Sie ein Haus mit Keller? Die Grundwasser- und Starkregenkarten im Geoportal der Stadt geben für Ihre Adresse eine erste Richtung. Sie sind grob und zeigen nur das oberste Grundwasser. Lassen Sie die Ursache von unseren Sachverständigen klären, bevor Sie abdichten. Wir können sagen, welcher der vier Wege vorliegt und ob ein Baugrundgutachten nötig ist.

Risse an Gebäuden entstehen meist durch den Baustoff oder durch den Boden unter dem Haus. Oft wirken mehrere Ursachen zusammen. Im Baustoff können Temperaturschwankungen und das Schwinden (das Schrumpfen beim Aushärten und Trocknen) von Beton und Mauerwerk in den ersten Jahren nach dem Bau Risse auslösen. Im Boden entstehen sie, wenn sich das Haus ungleichmäßig absenkt, also ein Teil stärker nach unten geht als ein anderer. Senkt sich das ganze Gebäude gleichmäßig, bleiben Risse in der Regel aus.

Der Boden unter Hamburger Häusern kann sehr unterschiedlich aufgebaut sein. Im Elbtal liegen Sande und Kiese, im Mittel etwa 20 Meter mächtig. Darüber liegen meist weiche, humose Schichten aus Klei (einem zähen, tonigen Boden), Mudde (Faulschlamm) und Torf. Sie fehlen nur dort, wo der Strom früher seinen Lauf verlagert hat, an Uferwällen und an Stellen, an denen Menschen in den Boden eingegriffen haben. Wie der Boden an einer bestimmten Adresse aussieht, lässt sich also nicht pauschal sagen.

Weiche Böden geben unter Last verzögert nach. Feinkörnige Böden können bei Wasserentzug schrumpfen, ihre Schicht wird dann um bis zu etwa 10 Prozent dünner. Wird Grundwasser abgepumpt, etwa für eine Baugrube nebenan, fällt der Auftrieb weg, die Bodenschichten werden schwerer und können das Nachbarhaus mit nach unten ziehen. Wo weiche Schichten vorkommen und an anderer Stelle fehlen, kann sich der Untergrund unter einem Haus oder zwischen zwei Häusern unterschiedlich verhalten. Das ist die Voraussetzung für ungleichmäßige Setzungen. Als weitere Auslöser kommen Erschütterungen und Lasten von Nachbarbaustellen, Rohrbrüche an Entwässerungsleitungen nahe dem Fundament und nachträgliche Aufschüttungen am fertigen Haus infrage.

Haben Sie Risse an Ihrem Haus entdeckt und wissen nicht, ob sie harmlos sind? Fotografieren Sie den Riss mit Datum und notieren Sie, wo er verläuft. Lassen Sie ihn von unseren Sachverständigen ansehen, bevor etwas repariert wird. Bei diesem ersten Termin zeigt sich, ob Baugrund, Baustoff oder etwas anderes die Ursache ist und ob ein Baugrundgutachten nötig wird. Bohrdaten zum Hamburger Untergrund führt das Geologische Landesamt.

Ja, das kann passieren, vor allem dann, wenn das Fundament eines Hauses nicht zum Boden darunter passt. Gibt der Boden unter dem Gewicht des Gebäudes nach, sinkt das Haus ab. Fachleute sprechen dann von Setzungen. Sackt das Haus ungleichmäßig ab, entstehen Risse. Im ungünstigen Fall neigt sich das ganze Gebäude. Wie stark das ausfällt, hängt vom Untergrund an genau dieser Stelle ab.

Der Hamburger Boden besteht größtenteils aus lockeren Ablagerungen aus den Eiszeiten und der Zeit danach. Grob lässt sich die Stadt in zwei Bereiche teilen. Die Geest ist das höher gelegene, trockenere Land aus eiszeitlichem Sand und Lehm, etwa in weiten Teilen von Altona, Eimsbüttel, Wandsbek oder in den Harburger Bergen. Hier trägt der Boden meist gut. Oft genügt ein normales Fundament direkt unter dem Haus. Ausnahmen sind alte Rinnen, die sich im Lauf der Zeit mit Torf oder weichem Faulschlamm gefüllt haben, sowie tiefer gelegene Senken entlang von Bächen und Flüssen. Ganz anders sieht es in der Marsch aus. So heißt das flache, tief gelegene Land entlang der Elbe, das der Fluss über Jahrtausende angeschwemmt hat, zum Beispiel in Wilhelmsburg, Finkenwerder, Hammerbrook oder den Vier- und Marschlanden. Dort liegen junge, weiche Schichten aus Klei (einem zähen, tonigen Boden), Schlick und Torf, die ein Haus kaum tragen können. Deshalb stehen Gebäude hier oft auf Pfählen, die das Gewicht durch die weichen Schichten hindurch bis in den festen Boden darunter leiten.

Wird in der Marsch ohne passendes Fundament gebaut, gibt der weiche Boden nach. Es kommt zu Setzungen und Rissen. Hinzu kommt, dass Dicke und Art der weichen Schichten schon auf wenigen Metern stark schwanken. Vom Nachbargrundstück lässt sich deshalb nicht sicher auf das eigene schließen. Auch auf der Geest kann eine verfüllte alte Rinne zum Risiko werden. Einen ersten Eindruck für eine bestimmte Adresse geben die Bohrdaten und Baugrundkarten des Geologischen Landesamts Hamburg. Verlässlich beurteilen lässt sich der Boden aber nur mit einer Untersuchung direkt auf dem Grundstück.

Sie bemerken neue Risse oder Absenkungen an einem Haus in Hamburg? Dann lassen Sie den Schaden von unseren Sachverständigen ansehen. Eine erste Einschätzung vor Ort zeigt, ob der Baugrund die Ursache ist und ob weitere Untersuchungen nötig sind.

Wir sind in allen Hamburger Bezirken für Sie im Einsatz, nördlich der Elbe ebenso wie südlich davon in Harburg. Außerhalb der Stadt sind wir in den angrenzenden Kreisen in Schleswig-Holstein und Niedersachsen unterwegs, etwa in Wedel, Reinbek, Geesthacht, Buchholz oder Stade. Liegt Ihre Immobilie weiter entfernt, fragen Sie gern bei uns nach.