Kaufberatung für Immobilien in Hamburg

Den Hamburger Gebäudebestand prägen der Wiederaufbau nach dem Krieg, der Backstein und die Lage am Wasser. Das Baujahr eines Hauses sagt viel über Bauweise, Baustoffe und energetischen Zustand. Deshalb ordnet man Häuser in Baualtersklassen ein, also in Gruppen nach Baujahr. Hinzu kommen der Denkmalschutz und die Frage, wie nah ein Grundstück am Wasser liegt.

In Hamburg stehen rund 261.800 Gebäude. Etwa 9 Prozent sind vor 1919 gebaut, 14 Prozent zwischen 1919 und 1948 und 45 Prozent zwischen 1949 und 1978. Das liegt am Krieg. Mehr als die Hälfte des Wohnungsbestands wurde zerstört, allein die Luftangriffe im Sommer 1943 hinterließen 277.330 stark beschädigte oder zerstörte Wohnungen. Das Stadtbild bestimmt außerdem der Backstein. Mehr als 200 teils sehr große Siedlungen der 1920er und 1930er Jahre stehen unter Denkmalschutz. In Hamm, Horn und Oberes Borgfelde schützen Erhaltungsverordnungen (städtebauliche Satzungen für das Ortsbild) Backsteinsiedlungen als Ensemble. Beim Wasser gelten vor allem die elbnahen Gebiete als sturmflutgefährdet, darunter Wilhelmsburg, Veddel, Finkenwerder, Harburg sowie das Vier- und Marschland. Das Alstergebiet ist nur gering gefährdet.

Für Eigentümer und Käufer hat das praktische Folgen. Die Häuser von 1949 bis 1978 gelten als wichtigster Ansatzpunkt für energetische Sanierung. Rund 87.000 Wohngebäude in Hamburg sind nicht oder nur gering saniert. Bei etwa 12 Prozent des Bestands geht aus stadtgestalterischen Gründen keine Fassadendämmung. Ein Denkmal darf nur mit denkmalrechtlicher Genehmigung verändert werden. Bei Häusern am Wasser kommt es auf Höhenlage, Entfernung zum Deich und Gebäudeart an, ein Haus dort ist weder automatisch gefährdet noch automatisch sicher.

Wissen Sie wenig über Baujahr, Zustand und Lage eines Hauses, das Sie kaufen oder besitzen? Lassen Sie es von unseren Sachverständigen ansehen, am besten vor dem Kauf oder vor einer größeren Sanierung. Unsere erste Einschätzung ordnet ein, welche Bauweise und welchen Zustand das einzelne Haus hat und was dort möglich ist. Für die Lage am Wasser geben die amtlichen Hochwasserkarten der Stadt eine grobe Orientierung.

In Hamburg spielt Hochwasser vor allem an der Elbe bei Sturmflut und an Gewässern wie Alster, Bille und Wandse nach starkem Regen eine Rolle. Bei Hochwasser steht das Wasser über dem Gelände, entweder als Sturmflut, bei der die Nordsee Wasser über die Elbe in die Stadt drückt, oder als Binnenhochwasser, wenn Bäche und Flüsse nach starkem Regen über die Ufer treten. Das Grundwasser dagegen steht unter der Oberfläche, mal tiefer, mal höher. Sein Stand hängt vom Niederschlag ab. Für Keller und Fundamente sind beide Fälle von Bedeutung.

In Hamburg gibt es beide Hochwasserarten. Der öffentliche Schutz an der Elbe besteht aus einer 103 Kilometer langen Hochwasserschutzlinie mit Deichen, Bauwerken und einer Organisation für den Ernstfall. Tiefliegende Gebiete außerhalb dieser Linie sind nicht öffentlich geschützt. Die Stadt nennt dafür die HafenCity und den neuen Stadtteil Grasbrook, deren Wohnbereiche eigens gegen Klimafolgen gesichert werden müssen. An der Tideelbe, dem von Ebbe und Flut geprägten Teil des Flusses, gibt es rechtlich keine Überschwemmungsgebiete. Dort gilt stattdessen der hochwassergefährdete Bereich, also die Landflächen zwischen Flussufer und Schutzanlagen. An kleineren Gewässern wie Alster, Bille oder Wandse sind dagegen 15 Überschwemmungsgebiete per Verordnung festgelegt. Zum Grundwasser stellt die Stadt Karten bereit, die den Abstand zwischen Gelände und Grundwasser zeigen. Im sehr regenreichen Jahr 1995 waren diese Abstände so gering wie nie seit Beginn der Aufzeichnungen.

Für Eigentümer und Käufer folgt daraus, dass der Stadtteil allein wenig verrät und es auf die einzelne Adresse ankommt. Auch hinter einem Deich ist ein Grundstück nicht automatisch trocken, denn das extreme Sturmflutszenario in den amtlichen Karten rechnet ganz ohne Schutzanlagen. Im hochwassergefährdeten Bereich an der Elbe brauchen Sie außerdem eine Genehmigung der Wasserbehörde, wenn Sie das Gelände aufhöhen oder absenken, Anlagen errichten oder Bäume pflanzen. Die Gefahrenkarten zeigen für häufige, mittlere und extreme Ereignisse, wie weit das Wasser reicht und wie tief es steht. Sie finden sie im Kartenportal Hochwasserrisikomanagement der Umweltbehörde. Die Überschwemmungsgebiete sind im Hamburger Wasseratlas einsehbar, die Grundwasserkarten im Geoportal unter Umwelt/Grundwasserschutz Hamburg.

Liegt Ihre Immobilie in einem dieser Kartenbereiche, oder sind im Keller schon Feuchtespuren oder Wasser aufgetreten? Dann lassen Sie die Immobilie vor Kauf, Umbau oder Kellernutzung von unseren Sachverständigen ansehen. Karten zeigen die Lage eines Gebiets, nicht aber, wie Keller, Abdichtung und Gründung Ihres Hauses beschaffen sind. Wir können einschätzen, ob die Kartenlage für das Gebäude wirklich zählt und woher vorhandene Nässe kommt.

Wir arbeiten im gesamten Hamburger Stadtgebiet, von Altona und Eimsbüttel über Wandsbek bis Bergedorf und Harburg südlich der Elbe. Im Umland kommen wir in die angrenzenden Kreise, zum Beispiel nach Norderstedt, Pinneberg, Ahrensburg, Seevetal oder Buxtehude. Liegt Ihre Immobilie weiter entfernt, sprechen Sie uns gern an.